До 2016 года при расчете налога на имущество физических лиц за основу брали рыночную стоимость объектов недвижимости. Начиная с сентября 2016 года, владельцам нужно знать, как проводится кадастровая оценка стоимости земельных участков, квартир, помещений и т. д. Именно ее теперь учитывают государственные и муниципальные структуры при начислении пеней, штрафов, арендной платы и иных платежей.
Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость не должна превышать рыночную. Основание — Приказ Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358. На практике же ситуация оказывается обратной. И часто владельцам приходится обращаться в специальную комиссию с требованием изменить данные в Едином госреестре.
Что понимают под кадастровой стоимостью
Практически любой объект недвижимости имеет финансовую оценку. Исключением можно считать некоторые памятники культурного наследия, земельные участки, занятые национальными парками, музеями-заповедниками.
Если же объект находится в собственности частного лица, муниципалитета, региона, федерации, его можно продать, передать во временное пользование, сдать в аренду. На него начисляется налог на имущество. Но оперировать данными о рыночной стоимости не всегда удобно из-за ее изменчивости. К тому же она может существенно отличаться даже для однотипных объектов, расположенных в разных районах города.
Именно поэтому введено понятие «кадастровая стоимость». Столько стоит земельный участок, здание, сооружение, помещение по мнению государственных структур.
Кадастровая стоимость менее вариативна, чем рыночная.
Земельное право (Федеральный закон № 237 от 03.07.2016 года) предусматривает, что оценка земельного участка для госнужд проводится раз в 5 (пять) лет. Для столичных городов и Севастополя интервал между пересмотрами составляет 3 (три) года. Переоценка в иное время проводится только по инициативе собственника или иных заинтересованных лиц: муниципальных, региональных, федеральных властей и т. д.
Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка
В первую очередь данные о кадастровой стоимости земельного участка нужны налоговой инспекции. На ее базе определяют налог на имущество физических лиц. Но есть и еще несколько ситуаций, когда может потребоваться информация:
- Расчет налога при продаже объекта недвижимости. Собственнику, если у него возникает обязанность исчислить и уплатить налог, придется отдать в бюджет не менее, чем 13% от кадастровой стоимости участка, умноженной на 0,7.
- Расчет ставки арендной платы при передаче некоторого государственного или муниципального имущества в пользование физическим или юридическим лицам на возмездной основе.
- Расчет штрафов в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ, в частности, за нецелевое использование земельного участка. Например, если объект выделен под огород, на нем нельзя возвести жилой дом или посадить деревья. Даже наличие курятника на даче в 2022 году считается нецелевым использованием. Штрафы в таких ситуациях начисляют в процентах от кадастровой стоимости.
- Расчет пошлины за изменение категории или вида разрешенного использования земельного участка.
- Определение стоимости страхового полиса, например, при передаче объекта в залог банку при оформлении ипотечного кредита.
- Внесение доли в уставном капитале юридического лица в виде объекта недвижимости.
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что собственники заинтересованы в снижении кадастровой стоимости недвижимости, а государственные (муниципальные) структуры в ее повышении. Следствием становятся многочисленные иски со стороны владельцев, полагающих, что данные в Росреестре не соответствуют реальному положению дел.
Как происходит государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков
В соответствии с ФЗ № 237-ФЗ от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке» для проведения необходимых процедур на местах надлежит сформировать специализированные учреждения, финансируемые из бюджета. Если такая организация на момент проведения оценки еще не создана, Росреестр имеет право привлекать к выполнению работ частные структуры, прошедшие лицензирование, являющиеся членами соответствующих СРО.
Проведение кадастровой оценки предполагает выполнение следующих этапов:
- Принятие решения о необходимости проведения процедуры. Она может быть плановой или внеочередной, если речь идет о постановке на кадастровый учет вновь образованных объектов.
- Проведение собственно оценки.
- Камеральная обработка результатов и внесение информации в ЕГРН.
Оценка земельных участков имеет свои особенности. Здесь нет материала стен и пола, отсутствует износ. Кадастровый инженер имеет дело только с пространством: застроенным или абсолютно свободным.
Если речь идет о единичном масштабном объекте, инженер может выехать на натуру для его осмотра, проверки расположения и состояния. Если же, например, предстоит оценить десятки однотипных участков, выделенных под ИЖС, дачи или огороды, работа ведется в удаленном режиме с учетом следующих факторов:
- В каком регионе находятся объекты. Участки одинаковой площади, но расположенные в разных субъектах, будут иметь разную стоимость. Например, недвижимость в Москве и на Дальнем Востоке не может стоить одинаково.
- Какая ситуация складывается в экономике страны в целом и конкретной области (края, республики).
- Категория земель и виды разрешенного использования. Например, плата за земли коммерческого назначения и предназначенные под огороды не может быть одинаковой.
- Наличие инженерных сетей и сооружений, в том числе недостроенных.
В данном случае не принимается в расчет то, что земельные участки могут занимать площадь в десятки квадратных километров. Один может располагаться в непосредственной близости от автодороги, а собственнику другого приходится преодолевать несколько километров пешком по бездорожью. Не учитывается и разница в типах почв, уровнях грунтовых вод.
Часть территории может находиться на склоне холма, а другую постоянно подтапливает при разливе близлежащей реки. При массовой оценке подобные различия не имеют значения.
Подходы и методы оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков
Эксперты при проведении оценки (это относится как к рыночной, так и к кадастровой стоимости) используют один или несколько из следующих методов:
- Сравнительный. За основу берутся данные по объектам недвижимости с такими же характеристиками. Этот метод используют чаще всего, но он неприменим к уникальным объектам, у которых нет аналогов.
- Доходный. В данном случае значение имеет не столько непосредственно земельный участок, сколько доход, который можно от него получить. Метод используют преимущественно при расчете рыночной стоимости.
- Затратный. Данный вид оценки земельных участков базируется на определении затрат на создание, образование объекта. Применительно к участкам так оценивают земли общего пользования. Эксперт примет во внимание, какие суммы потребовались на благоустройство, прокладку дорог и т. д.
- Выделения. В этом случае рыночная стоимость участка — это разница между стоимостью всего объекта (земля + строения) и восстановительной стоимостью проведенных улучшений (имеется в виду строительство дома, прокладка коммуникаций и т. д.). Метод выделения при оценке земельных участков достаточно трудоемок. Приходится принимать во внимание особенности строений, их характеристики, просчитывать износ.
- Распределения. Этот метод имеет много общего с предыдущим вариантом. Его также используют применительно к застроенным участкам. Суть метода распределения при оценке заключается в том, что суммарную стоимость эксперт должен распределить между земельным участком и возведенными на нем строениями.
Большая часть из перечисленных способов предполагает, что в итоге инженер получает данные об удельном показателе кадастровой стоимости. Этот параметр определяет, сколько стоит квадратный метр даже не конкретного участка, а земель, отнесенных к некоторой категории, массиву, населенному пункту. Далее остается умножить УПКС на площадь объекта. Полученные данные и будут значиться в Росреестре.
Бывают случаи, когда ни один из приведенных выше принципов оценки земельных участков по отдельности не позволяет установить стоимость объекта. Тогда нужно использовать сразу несколько методов, чтобы получить необходимые данные.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
Данные о кадастровой стоимости недвижимости обязательно указывают в налоговых платежках, рассылаемых физическим лицам в начале осени.
Если сведения нужны срочно, их можно получить одним из следующих способов:
- обращение в Росреестр: непосредственно в регистрационную палату или через МФЦ;
- заполнение заявки на сайте egrn.su.
В любом случае данные предоставляются в формате выписки из ЕГРН за плату. Квитанцию, подтверждающую перечисление госпошлины, нужно приложить к заявлению.
Как оспорить государственную кадастровую стоимость земельного участка
Если владелец объекта считает, что кадастровая стоимость завышена, он имеет право обратиться в специальную комиссию непосредственно при Росреестре или сразу в суд. Начиная с 2023 года, досудебный порядок разрешения подобных конфликтов станет обязательным. Суды уже не будут проверять, правильно ли рассчитана кадастровая стоимость. Их задача будет заключаться только в оценке правомерности действий членов комиссии при Росреестре.
В 2022 году собственник прежде чем подавать заявление о пересмотре, обязан обратиться к кадастровому инженеру. Нужно провести независимую оценку земельного участка для последующего оспаривания кадастровой стоимости. И отчет надлежит составить на ту же дату, когда формировались официальные данные. В 2023 году это ограничение будет снято. Дата составления отчета не будет иметь принципиального значения.
Если комиссия или суд согласятся с доводами заявителя, данные в ЕГРН будут скорректированы. Собственник может запросить выписку, чтобы убедиться в этом.
Заключение
Государственные и муниципальные органы, банки в основном в своей работе учитывают не рыночную, а кадастровую стоимость земельных участков. На ее сновании рассчитывают налоги на недвижимое имущество физлиц, арендную плату, штрафы и т. д.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится раз в 3 или 5 лет. И полученные данные часто не соответствуют текущим рыночным значениям. Да и за время между переоценками ситуация в экономике может существенно измениться. В результате граждане платят значительный налог на имущество за объекты, не пользующиеся спросом на рынке.
Если собственник полагает, что официальные данные не соответствуют реальным, он может заказать оценку рыночной стоимости земельного участка и полученный отчет передать на рассмотрение специальной комиссии, работающей при Росреестре. Если решение будет принято не в пользу владельца, его можно обжаловать в суде.