После приобретения недвижимости в ипотеку, со временем многие заемщики сталкиваются с проблемами в выплате кредита из-за, например, уменьшения доходов или изменений в семейной ситуации. В таких случаях многие интересуются, как сделать реструктуризацию ипотеки.
Эта процедура имеет свои нюансы, которые необходимо учитывать. В противном случае, помимо возможного отказа банка, можно рискнуть своей кредитной репутацией.
Что такое реструктуризация ипотеки простыми словами
Это внесение изменений в уже заключенный кредитный договор с банком.
Важно понимать, что банк может отказать в реструктуризации, особенно если заемщик не следует графику платежей и допускает просрочки. Но иногда банки обязаны рассмотреть запрос. Например, подать заявление на реструктуризацию ипотеки стоит, если есть федеральные законы или указы, предусматривающие такую возможность.
Стоит отметить, что в 2023 году реструктуризация ипотеки физическому лицу в Сбербанке и других банках, может проводиться в различных форматах, зависящих от установленных условий и текущей политики финансового учреждения.
Условия реструктуризации ипотеки: кредитные каникулы
Кредитные каникулы – это возможность получить отсрочку по платежам на период до полугода. В течение этого времени банк не имеет права применять штрафы, настаивать на раннем расторжении договора или требовать полного погашения кредита. Эта возможность была закреплена Федеральным законом № 106-ФЗ от 03.04.2020 года.
На данный момент, программа реструктуризации ипотеки государством включает такие варианты каникул:
- Заемщик может не вносить платежи вообще на протяжении согласованного времени.
- Клиент оплачивает либо проценты, либо основной долг.
Такие отсрочки, как правило, влекут за собой удлинение срока договора. Сначала клиент следует установленному графику платежей, а после этого он погашает суммы, которые накопились во время каникул.
Многие банки, включая реструктуризацию ипотеки в ВТБ, прописывают возможность таких каникул прямо в договоре. Зачастую это платная услуга, составляющая 2-3% от общей суммы кредита. Заемщик может запросить каникулы практически сразу после оформления ипотеки.
В 2022 году Госдума и Президент РФ утвердили два законопроекта, касающиеся кредитных каникул. Несмотря на их актуальность, они предполагают ряд ограничений, которые требуют тщательного изучения.
Закон от 08.03.2022 года о кредитных каникулах
Кредитные каникулы по законодательству от 08.03.2022, были предложены из-за финансовых трудностей, возникших у граждан после введения международных санкций и начала специальной военной операции. Основные условия этого закона:
- Заемщики, чей доход снизился минимум на 30% по сравнению с предыдущим годом, могут подать заявление на реструктуризацию ипотеки.
- Ипотечный кредит для жителей Москвы не должен превышать 6 млн рублей, для Санкт-Петербурга, ЛО и МО – 4 млн рублей, и для других регионов – 3 млн рублей.
- Все заявления на продление должны были быть поданы до 30.09.2022 года, и максимальный срок отсрочки – 6 месяцев. При этом заемщик может завершить отсрочку досрочно.
- Условия реструктуризации ипотеки предполагают оплату за каникулы, при этом проценты по кредиту начисляются в соответствии с договором.
Также, следует отметить, что каникулы доступны только для тех кредитов, которые были оформлены не позднее 28.02.2022 года. Если у заемщика несколько договоров, то каникулы по каждому из них доступны только однажды.
Особые условия кредитных каникул согласно Закону № 377-ФЗ от 07.10.2022
Согласно этому законодательному акту, право на кредитные каникулы предоставляется военнослужащим, работникам Росгвардии, МЧС и тем, кто был мобилизован и направлен в зону СВО. Такая льгота также распространяется на членов их семей.
Отсрочка по кредитным платежам доступна для договоров, заключенных до начала мобилизации. Срок предоставления каникул не ограничен. Предполагается, что заемщик освобождается от платежей на протяжении всего времени пребывания в зоне СВО, а также во время госпитализации или лечения. После завершения службы у него есть месяц на возобновление регулярных платежей.
Однако, стоит учесть, что, несмотря на отсрочку, проценты по кредиту продолжают начисляться в соответствии с условиями договора.
Уменьшение ежемесячной суммы платежей
В жизни могут произойти различные события – сокращение дохода, прибавление в семье и другое. В таких случаях, даже при наличии стабильного дохода, его может стать недостаточно для своевременных платежей по кредитам. В такой ситуации одним из решений является корректировка ежемесячного платежа в меньшую сторону. Хотя это и приводит к удлинению срока договора и увеличению общей переплаты, такой шаг может значительно облегчить финансовую нагрузку на заемщика.
Пересмотр валюты в кредитном соглашении
На пике кредитного роста, многие граждане России, в том числе сотрудники зарубежных предприятий, брали ипотеку в иностранной валюте. Хотя ставки по таким кредитам были более выгодными по сравнению с рублевыми, последующие экономические трудности привели к резкому увеличению обязательств перед банками.
В период 2015-2018 годов валютным заемщикам давалась возможность перехода на рублевые платежи с помощью программы реструктуризации через Дом.рф. Однако, в марте 2022 года, на фоне начала СВО, проблемы вернулись. Несмотря на отсутствие государственных мер по этому вопросу, Центральный Банк России предложил рекомендации для перевода валютных кредитов в рублевые.
Ключевые условия:
- Договор был заключен до 21.02.2022 года.
- Курс для пересчета (доллар или евро) зафиксирован на уровне 18.02.2022 года.
- Заявления на реструктуризацию принимались до 31.05.2022 года.
Переход с дифференцированных на аннуитетные платежи
При дифференцированной схеме погашения кредита проценты рассчитываются на основе оставшейся суммы долга, что делает первые платежи более обременительными, а последние — невеликими.
Многие банки предлагают заемщикам аннуитетное погашение по умолчанию – это когда клиент выплачивает одинаковые суммы на протяжении всего срока кредита. Хотя такие платежи обычно меньше, общая переплата может быть выше.
Нередко заемщики, стремясь минимизировать свои затраты, выбирают дифференцированные платежи. Однако, столкнувшись с высокими платежами в начальные годы, многие из них обращаются к банкам с просьбой о реструктуризации и переходе на аннуитетные платежи.
Снижение процентных ставок при реструктуризации ипотеки
Такая практика изменения условий кредитования редко применяется, так как она малоприбыльна для банков. В основном заемщики, сталкиваясь с существенным снижением рыночных ставок, выбирают рефинансирование.
В 2023 году ипотечные кредиты стали доступными для всех граждан под 8%. Для семей с детьми, родившимися между 01.01.2018 и 31.12.2023, ставка составляет 6%. Некоторые банки могут предложить еще более низкие ставки, но при этом установить специфические требования. Например, Сбербанк требует подачу документов для регистрации в Росреестр в цифровой форме. Также стоит помнить о квотах, установленных для государственных программ.
Достоинства и слабые стороны реструктуризации ипотечных займов
Реструктуризация имеет свои преимущества и ограничения. Основной плюс — возможность уменьшить ежемесячные платежи. В некоторых обстоятельствах заемщикам даже позволяется временно приостановить платежи, что может быть актуально при потере работы или продолжительной болезни.
При этом кредитная репутация сохраняется, и нет риска расторжения договора и потери жилья.
Однако существуют и минусы:
- Банки, за исключением определенных периодов под государственными акциями, не обязаны удовлетворять просьбы заемщиков о реструктуризации. Может быть множество причин отказа, от уже имеющихся задолженностей до невозможности предоставить доказательства изменения доходов. Это особенно касается самозанятых, предпринимателей на упрощенной системе налогообложения и тех, кто получает доходы от сдачи в аренду.
- Реструктуризация, как правило, приводит к увеличению общей суммы платежей за кредит. Даже "кредитные каникулы" часто являются платными.
Важно помнить, что информация о реструктуризациях отображается в кредитной истории. Хотя такие данные не являются отрицательными, банки могут учитывать их при последующем рассмотрении заявок на кредит.
Рефинансирование против реструктуризации ипотеки: ключевые различия
Хотя непосвященные в банковскую сферу часто смешивают эти термины, их различия существенны, особенно если вы рассматриваете возможность изменения условий кредитования.
Рефинансирование
Рефинансирование – это процесс получения нового кредита для погашения текущего. Заемщики обращаются за рефинансированием, когда хотят:
- уменьшить процентную ставку.
- освободить имущество от залога.
- объединить несколько кредитных обязательств.
- получить дополнительные средства.
Чаще всего для рефинансирования выбирают другой банк. Однако существуют исключения, как, например, кредитные программы с государственной поддержкой для семей с детьми.
Теоретически рефинансирование можно проводить несколько раз. Однако следует помнить, что банки будут оценивать кредитоспособность заемщика при каждом запросе, и процедура может влечь за собой дополнительные расходы.
Реструктуризация
Реструктуризацию инициирует тот банк, который выдал первоначальный кредит. Эта процедура не включает в себя увеличение общей суммы кредита или объединение различных займов. На практике реструктуризация чаще всего не уменьшает, а увеличивает общую стоимость обслуживания долга.
Хотя законодательство не устанавливает ограничений на количество реструктуризаций, сами банки могут вводить определенные лимиты.
Условия реструктуризации ипотеки в 2023 году: Сбербанк vs ВТБ
Ниже рассмотрим основные различия в условиях предоставления реструктуризации ипотечных займов.
Сбербанк
Заемщики Сбербанка могут рассматривать реструктуризацию ипотеки при наступлении следующих обстоятельств:
- Потеря работы из-за сокращения или закрытия места работы.
- Снижение общего семейного дохода.
- Ущерб или потеря заложенного имущества.
- Отпуск по уходу за ребенком до 1,5 лет.
- Вызов на срочную военную службу.
- Продолжительное лечение или утрата трудоспособности.
Сбербанк также предоставляет поддержку для пострадавших от мошенничества дольщиков и больных COVID-19. Чтобы начать процесс реструктуризации, клиентам следует подать заявление с необходимыми документами в любое отделение, где есть кредитный менеджер.
За 5 рабочих дней банк дает ответ. При одобрении заемщик подписывает новый договор. Основные условия: уменьшение месячного платежа или предоставление отсрочки.
ВТБ
ВТБ рассматривает заявки на реструктуризацию с учетом следующих законодательных актов:
- № 106-ФЗ: требуется снижение дохода на 30% или более;
- № 377-ФЗ: дает право на отсрочку военнослужащим, мобилизованным, добровольцам и членам их семей.
Однако, даже если заемщик не соответствует вышеуказанным законам, он может обратиться за реструктуризацией при наличии обстоятельств, таких как длительное лечение или рождение ребенка, при условии отсутствия просрочек по кредиту.
В ВТБ предлагается два основных варианта реструктуризации:
- Отсрочка платежей.
- Уменьшение месячных платежей до комфортного для клиента размера.
После завершения отсрочки платежи сохраняются на прежнем уровне. Срок кредитования увеличивается на время отсрочки. Заявку можно оставить на сайте ВТБ или по телефону горячей линии. Если заявка соответствует требованиям, заемщика приглашают в банк для подписания документов.
Заключение
Когда у заемщика возникают проблемы с обслуживанием ипотеки, одним из возможных решений является обращение в банк с просьбой о реструктуризации. При наличии основательных причин для изменения условий кредитования, банк может предложить различные варианты, такие как:
- Предоставление отсрочки платежей.
- Снижение ежемесячных платежей, при условии соответствующего удлинения срока кредитного договора.
- Переход от валютных платежей к рублевым.
- Отказ от дифференцированных платежей в пользу аннуитетных.
- Уменьшение процентной ставки, хотя это решение применяется нечасто.
Важно понимать, что банки, как правило, не обязаны удовлетворять просьбу о реструктуризации. Исключения существуют, но они скорее исключение из правил. Так, банк может отказать заемщику, который самостоятельно решил покинуть свое рабочее место, что привело к значительной потере дохода.
Читайте также: