Законодательно порядок формирования земельного участка - это узаконивание, создание или определение нового объекта собственности из числа государственных или муниципальных земель. Правоотношения распространяются как на юридических, так и физических лиц государства. Статьей 11.2 (Земельного Кодекса РФ) определяет, что такие участки образовываются при разделе, перераспределении имеющихся, объединении или выделении нескольких объектов из общего участка земли.
Основания для проведения процедуры
Учитывая, что земельный кодекс определяет способы образования земельных участков, все действия в отношении прав собственности должны проводиться в строго предусмотренном законодательством порядке. Поэтому наиболее правильным и выгодным решением считается получение пояснений специалиста в земельных вопросах. Чтобы свести к минимуму риски противоправных действий, важно иметь представление о правомочности формирования границ земельного участка.
Действующее законодательство РФ предполагает ряд способов, которые дают возможность образовать новый участок земли. К ним относятся:
- Образование земельного участка путем раздела. Пользователи достаточно часто прибегают к такому виду услуг. Она актуальна в ситуациях, когда конкретный участок планируется разделить между несколькими собственниками. Размежевание может проводиться, как в добровольном порядке, так и по решению судебного органа.
- Выдел нового участка из имеющегося в кадастровом учете. Типичные варианты также характерны при рассмотрении частных судебных споров или разбирательств между юридическими организациями или предприятиями.
- Формирование нового участка. Эти участки формируются при создании новых территорий под домостроение или ведение приусадебного хозяйства. Актуальны такие заявления для садовых сообществ или частных застроек.
- Перераспределение, когда несколько смежных земель объединяются и прекращают свое юридическое существование, в ранее определенных границах. Важно учитывать, что если эти земли не были внесены в кадастровый учет, то их границы определяются согласно действующем законодательству.
Прежде всего следует учитывать, что правовое регулирование образования земельных участков прежде всего подразумевает постановку такого на кадастровый учет. Официальная регистрация и кадастровый учет подтверждают наличие выделенного участка со всеми имеющимися его характеристиками. Поэтому при постановке на учет необходимы такие параметры и показатели:
- Схема образования земельного участка.
- Координаты и точный юридический адрес, по которому расположен регистрируемый объект.
- Размеры и площадь.
- Наличие разрешительных документов.
- Документ, подтверждающий категорию земель и право собственности на него.
Что предполагает процедура
Порядок образования земельных участков регламентирован рядом нормативно-правовых актов. Прежде всего необходимо получить письменное согласие землевладельцев. Таковыми считаются землевладельцы, арендаторы, пользователи со временным ограничением прав и полномочий, залогодержатели. Исключением к подаче письменного согласования в части образования земельных участков признаются такие ситуации:
- Выделение таковых из числа государственной или муниципальной собственности.
- Наличие судебного предписания, в котором предписывается проведение процедуры образования земельного участка путем выдела, объединения либо раздела.
- Изъятие надела для нужд государства или муниципальных органов.
- Установление границ территории, к которым относят временные пункты назначения, поселки или границы, установленные до начала 2007 года. Также в число таких земельных наделов и территорий законодательно отнесены военные гарнизоны и военные городки, зеленые зоны, пункты временного размещения, фонды, организованные в рамках полномочий лесничества и сельскохозяйственных организаций.
Все требования по исполнению к образованию земельных участков должны соблюдаться и выполняться до начала деятельности, предусмотренной целевым предназначением.
Нюансы формирования
Законодательство предусматривает, что порядок формирование земельного участка под многоквартирным домом предусматривает:
- Предварительную подготовку проектов и сопутствующей документации всей охватываемой территории. Проект утверждается с учетом четко определенных границ, где размещаются многоэтажные и иные сооружения. Эти работы выполняются для того, чтобы поставить на кадастровый учет.
- Подготовленные документы предоставляются в соответствующие органы для проверки и постановки на учет. Наличие регистрации подтверждает юридическую силу объектов, которые находятся на зарегистрированном участке земли.
При формировании земельного участка под объектом недвижимости, существуют обязательные условия, которые необходимо учитывать и придерживаться. Несоблюдение оснований может стать причиной отказа в регистрации. В числе обязательных условий важно выделить:
- Размеры самого участка не должны превышать или быть меньше предусмотренных градостроительными нормативами.
- Схема формирования земельного участка, которые не попадают под определяющие градостроительные нормы, выполняется в рамках Земельного кодекса. Также учитывается ряд иных правоустанавливающих актов.
- Пределы, в рамках которых происходит формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами, не могут пересекаться с объектами государственного или муниципального значения. Также учитывается, что формирование участков на муниципальных землях проводится с учетом действующих нормативов органов местной администрации. Контроль по определению границ, составления правил и порядка, законодательно возложено непосредственно на органы местной власти.
Что учитывается при формировании надела
При юридическом оформлении учитывается не только основание способа образования земельного участка, но и ряд иных параметров. К ним относят:
- Общая площадь дома или суммарный объем всех домов, которые располагаются на объекте. Также они включают в себя нежилые постройки и строения, необходимые для обслуживания или содержания жилых комплексов.
- Вся территория, которая предусмотрена градостроительными нормами для придомовой территории.
- Плотность застройки, индивидуальные или геометрические особенности строений, введенных в эксплуатацию, или планируемых для дальнейшей эксплуатации.
- Наличие дополнительных строений, возведенных собственником или застройщиком.
При формировании, узаконивании и предоставлении земельных участков, учитываются все объекты, которые на законном основании принадлежат владельцам квартир. Также рассматриваются варианты долевого участия собственности. К объектам, которые влияют на установление границ и площади схемы формирования земельного участка, относятся обеспечивающие функционирование домостроений объекты. В их числе:
- Трансформаторы или подстанции, которые являются коммунальной собственностью.
- Пункты и здания тепловой подачи.
- Различные здания и сооружения инженерных коммуникаций, которые эксплуатируются для поддержания инфраструктуры района.
- Структуры водного хозяйства, энергосистемы.
- Гаражи и гаражные кооперативы, которые находятся в долевой собственности совладельцев.
- Автомобильные стоянки.
- Детские и спортивные площадки, предназначенные для досуга проживающих.
- Места, предусмотренные для сушки белья.
- Установленные места для сбора и погрузки твердых бытовых отходов.
- Иные строения, являющиеся необходимыми для жизнеобеспечения проживающих собственников имущества.
Что представляет собой процедура формирования
Независимо от способа выделения и условия образования земельных участков, процедура выполняется в несколько обязательных этапов. Они включают в себя:
- Подготовка проекта. Проект готовится инженером кадастровой службы на основании договора. Проект межевания определяет все параметры участка, включая размеры и границы.
- Утверждение и согласование на данном этапе учитывается выбранный способ межевания. Если земля находится в долевой собственности, то все совладельцы в обязательном порядке должны быть уведомлены о подготовке проекта. Извещение может быть отослано по адресу каждого из владельцев либо размещено официальным документом в печатном издании. При наличии проекта, назначается общее собрание, где рассматривается проект и вносятся корректировки, с учетом претензий заинтересованных лиц. При полном собрании участников, принимается решения в части утверждения плана или внесения изменений.
- Непосредственное выполнение всех кадастровых работ. На этом этапе необходим подать заявление в кадастровый учет для межевания земель. Процедура выполняется в рамках согласованного и утвержденного проекта. Следует отметить, что при межевании земли, законодательство предусматривает возможные погрешности, которые не могут превышать более 10%.
- Государственная регистрации в ГОСРЕЕСТРЕ. Для проведения процедуры регистрации и узаконивания подается письменное заявление.
Каждый из этапов предполагает затраты времени и финансовые траты. Большинство заказчиков предпочитают делегировать полномочия законному представителю. Юрист, на основании доверенности выполняет все действия и представляет интересы доверителя во всех инстанциях. Такая возможность позволяет владельцу сэкономить время и получить ожидаемый результат, без отказа.
Заключение
При подаче заявления для государственной регистрации к заявлению следует предоставить ряд документов. Они включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие законную собственность.
- Проект, согласованный с членами собрания долевой собственности. Документ должен быть заверен компетентным лицом органом местного самоуправления.
- Протокол собрания, на котором рассматривался проект и члены собрания согласовали его для дальнейшего узаконивания.
- Если предоставляется заявление общей собственности, то к заявлению прилагаются соглашение о выделенном участке.
- Если земля принадлежит арендатору, то необходимо представить согласие залогодержателя или законного владельца.
Все законные виды образования земельных участков имеют свои нюансы. Поэтому в каждом случае возникает необходимость индивидуальной стратегии и подготовки дополнительных документов. Все эти вопросы отбирают много времени. Получение профессиональной помощи юриста, предварительная консультация или передача полномочий по решению возникшего вопроса опытному специалисту – эффективное и экономически верное решение.