Для строительства многоквартирных домов и жилых кварталов требуется значительное финансирование. Застройщики часто обращаются к альтернативному способу привлечения средств — заключению договоров долевого участия (ДДУ) с потенциальными покупателями. Этот механизм позволяет им получить необходимый аванс и обеспечить выполнение проекта. В данном тексте мы рассмотрим, как выглядит договор долевого участия, как правильно его оформить в 2023 году и какие особенности следует учитывать при подписании.
Договор долевого участия: суть и предназначение
Договор долевого участия (ДДУ) при покупке недвижимости – это документ, который составляют две стороны: будущий владелец недвижимости (или дольщик) и застройщик, которому принадлежит обязанность по строительству объекта. Суть ДДУ заключается в том, что застройщик обязуется выполнить строительство в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, а покупатель вносит авансовый платеж в обмен на будущее право собственности. Все это регулируется Федеральным законом № 214. Этот механизм применяется к различным типам строительства, включая жилые и коммерческие объекты.
Разница между ДДУ и договором купли-продажи недвижимости
С юридической точки зрения, ДДУ и договор купли-продажи недвижимости имеют существенные различия:
- Регулирование. ДДУ регулируется Федеральным законом № 214, в то время как договор купли-продажи – Гражданским кодексом РФ.
- Передача права собственности. В случае договора купли-продажи недвижимости, право собственности переходит к покупателю сразу после оплаты указанной суммы. В ДДУ покупатель получает право собственности только после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию.
- Содержание. В ДДУ обязательно указываются следующие моменты: точное описание объекта, сроки передачи, финансовые условия, гарантийный срок, а также обеспечение обязательств застройщика.
Теперь, когда мы понимаем основы договора долевого участия, переходим к следующей части текста.
Плюсы и минусы ДДУ
Заключение договора участия в долевом строительстве имеет как плюсы, так и минусы. При строгом соблюдении всех условий этого соглашения, вы можете купить недвижимость по гораздо более выгодной цене по сравнению с тем, что предлагается на рынке. Это позволяет застройщику сэкономить деньги, так как часть средств он уже получает в качестве аванса от будущих владельцев квартир. В то же время для дольщиков это означает возможность получения нового жилья, что часто рассматривается как инвестиционный проект. Но стоит помнить, что такой подход также несет определенные риски, и важно тщательно изучать условия договора перед его подписанием.
Дополнительные преимущества ДДУ включают в себя:
1. Безопасность. Договоры долевого участия добавляются в Росреестр, обеспечивая гарантированную защиту для потенциальных дольщиков.
2. Отсутствие необходимости в самостоятельном приеме объекта. Завершенный проект подвергается строгой проверке государственными органами, ответственными за ввод объекта в эксплуатацию.
3. Возможность компенсации. Если застройщик не выполняет свои обязательства согласно договору, предусмотрена неустойка, что дает дольщикам право требовать компенсации.
4. Отделка на усмотрение. По условиям ДДУ, квартиры могут быть переданы дольщикам без готовой отделки, что дает возможность самостоятельно оформить интерьер и сэкономить на этом.
Тем не менее, договора долевого участия существуют и подводные камни:
1. Задержка с получением недвижимости. Дольщик получает недвижимость только после завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию, это может занять несколько лет.
2. Перенос сроков. Застройщик имеет право изменить сроки сдачи объекта в долгосрочную эксплуатацию, даже если они были прописаны в договоре. Для этого он должен уведомить дольщиков за 60 дней. В результате, право собственности может перейти к дольщикам только через десятилетия.
3. Изменение проектной декларации. Застройщик имеет возможность вносить изменения в проектную декларацию с согласия дольщиков, что может привести к уменьшению площади квартиры, но не к снижению ее стоимости.
4. Расторжение договора. Дольщики имеют право расторгнуть договор долевого участия на любом этапе строительных работ, даже во внесудебном порядке, что обеспечивает их защиту.
Подготовка документов для покупки
Первый этап приобретения квартиры в строящемся доме - сбор необходимого пакета документов. Содержание этого пакета зависит от семейного положения будущего покупателя:
- Если вы не состоите в браке и приобретаете недвижимость только для себя, вам понадобится действующий паспорт Российской Федерации.
- В случае, если вы состоите в браке, вам потребуется разрешение от вашего супруга или супруги на совершение сделки. Этот документ обычно выдается нотариусом, за исключением ситуаций, когда брачный договор разрешает сделки с недвижимостью без согласия супруга или супруги.
- Если супруги приобретают недвижимость совместно, оба должны быть внесены в договор. В таком случае им потребуется предоставить свои паспорта и свидетельство о браке.
- При использовании ипотеки для покупки, банк потребует дополнительный пакет документов для оформления кредита. Этот набор может включать анкету-заявление, копию трудовой книжки, выписку о заработной плате, а также свидетельства о браке и рождении детей, и так далее. Перечень необходимых документов может варьироваться в зависимости от выбранного банка. Если вы состоите в браке, также потребуется свидетельство для подписания Договора долевого участия.
Первый шаг к покупке квартиры в строящемся доме – сбор необходимого пакета документов. Этот пакет зависит от семейного положения будущего дольщика:
- Если гражданин не состоит в браке и покупает недвижимость только для себя, ему потребуется только действующий паспорт РФ.
- Если гражданин состоит в браке, ему потребуется разрешение от супруга/супруги на совершение сделки. Этот документ получается у нотариуса, за исключением случаев, когда брачный договор разрешает сделки с недвижимостью без согласия супруга/супруги.
- Если супруги приобретают недвижимость совместно, они оба вписываются в договор. При этом им нужно предоставить паспорта и свидетельство о браке.
- При покупке с использованием ипотеки, банк запросит дополнительный набор документов для оформления кредита. Этот перечень включает анкету-заявление, копию трудовой книжки, выписку о заработной плате, свидетельства о бракосочетании и рождении детей и т. д. Перечень документов варьируется в зависимости от банка. Если гражданин состоит в браке, также потребуется свидетельство для подписания ДДУ.
Как заключают договор долевого участия в 2023 году? Процесс остается аналогичным, и требования к документам пока не изменились.
Проверка ДДУ с застройщиком
Перед подписанием договора, который предоставил застройщик, следует тщательно его проверить. Если у вас нет достаточного опыта в юридических вопросах, лучше доверьтесь квалифицированному юристу. Потенциальный дольщик имеет право на проведение такой проверки. Важно обратить внимание на следующие моменты:
- Окончательная стоимость квартиры, по которой производится покупка.
- Окончательная дата сдачи объекта в эксплуатацию.
- Адрес, кадастровый номер, этажность и номер квартиры.
- Технические характеристики квартиры.
- Гарантийные обязательства застройщика.
- Условия страхования ответственности застройщика.
- Паспортные данные сторон и платежные реквизиты застройщика.
Проверка сроков передачи ключей по ДДУ
Важно обратить внимание на сроки передачи ключей по договору. Случается, что завершение строительства должно быть до определенной даты, но передача ключей происходит значительно позже. Тогда есть риск замораживания активов и их обесценению для дольщика.
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ
Помимо упомянутых ранее условий, важным пунктом в договоре долевого участия является компенсация за площадь. Это связано с тем, что фактическая площадь квартиры иногда немного отличается от той, которая указана в договоре. Недобросовестные застройщики иногда используют это в своих интересах: если площадь меньше, компенсации не выплачиваются, но если больше на 1 квадратный метр или более, дольщику придется доплатить по рыночной стоимости.
Хотя такая практика допустима, важно также уделять внимание вопросу о застройщике, возлагая на него ответственность за уменьшение площади недвижимости. Рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или адвокатом для более детального обсуждения этого вопроса.
Рекомендуем предварительно внимательно изучить образец договора долевого участия, который легко можно найти в интернете.
Электронная регистрация ДДУ
Понимая суть договора долевого участия, стоит упомянуть о возможности его электронной регистрации в Росреестре.
Процесс регистрации выглядит следующим образом:
- Сначала заключается типовой договор на бумажном носителе между застройщиком и потенциальным дольщиком.
- Затем в МФЦ или непосредственно в Росреестре подается согласие на использование электронной цифровой подписи (ЭЦП) на бумажном носителе.
- Оплачивается пошлина (при цифровой регистрации предоставляется скидка в 30%).
- Документ отправляется в электронном формате в Росреестр.
- Ожидается получение выписки из ЕГРН, которая приходит на электронную почту.
Основное преимущество электронной регистрации ДДУ заключается в сокращении времени – всего 5-7 дней, по сравнению с традиционным методом, который занимает около месяца. Это экономия времени и средств на оплату пошлины. Однако для этого необходима квалифицированная электронная подпись.
Заключение ДДУ по доверенности
В чем особенности заключения договора долевого участия, когда одна из сторон действует по доверенности? Ответ прост: это обычная практика в юридической сфере. Такие соглашения признаются законными, при этом в самом ДДУ указывается, что одну из сторон представляет доверенное лицо, и при необходимости прилагается копия нотариальной доверенности. Никаких дополнительных юридических ограничений на такое лицо не накладывается.
Меры предосторожности
Даже если вы знаете, как проверить договор долевого участия и на какие моменты стоит обратить внимание, это не всегда гарантирует, что вас не обманут. Поэтому следует соблюдать дополнительные меры предосторожности при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме:
- Тщательно изучайте каждый документ перед подписанием, желательно с участием юриста или адвоката.
- Следите за процессом строительства дома, при условии соблюдения необходимых мер безопасности, если вы планируете посещать объект.
- Сохраняйте чеки и банковские выписки при каждом внесении платежей по ДДУ.
- В случае необходимости, подавайте жалобы на застройщика и обращайтесь к представителям администрации города.
Заключение
Существует множество вопросов, связанных с договорами долевого участия. Этот документ можно рассматривать как аналог договора купли-продажи, но на объект, который еще не существует и планируется к постройке в ближайшие годы. Важно отметить, что с введением Федерального закона №214 появились четкие нормы, защищающие права как дольщиков, так и застройщиков.
Читайте также: