Наличие свободной жилплощади предоставляет отличную возможность её владельцам для получения пассивного дохода. Однако, не зная, как самостоятельно легально сдавать квартиру в аренду без проблем, многие собственники попадают в неприятные ситуации. Это может произойти из-за недоразумений с арендаторами или даже государственными структурами. Как правильно сдавать квартиру в аренду официально — вопрос, на который стоит ответить, чтобы избежать юридических ошибок.
Кто может легально сдавать жилье
Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду по закону? Прежде всего, следует учитывать, что право на сдачу принадлежит непосредственному собственнику, а не родственникам или друзьям. Если вы столкнулись с ситуацией, когда можно сдавать неприватизированную квартиру в аренду, но сами не можете этим заниматься, то лучше всего оформить нотариальную доверенность на надежного человека.
Если в квартире, которую вы хотите сдать, зарегистрированы другие лица, их согласие и подписи обязательны. После этого вам следует обратиться в местный орган управления недвижимостью с соответствующим запросом. Например, составив заявление, где вы просите разрешения на сдачу жилой площади в поднаем, необходимо приложить к нему согласие остальных проживающих и копию договора социального найма. Также не забудьте убедиться, что на заявлении есть подписи будущих арендаторов. Обычно ответ на такое заявление приходит в течение 10 дней. Если вы соблюдаете все нормы и требования, то, вероятно, ваша просьба будет одобрена.
Что делать, когда квартира в ипотеке
Многие владельцы ипотечного жилья задаются вопросом: можно ли сдавать квартиру в ипотеке в аренду? Хотя многие из них временно не проживают в своем ипотечном жилье, они стремятся использовать его для получения дохода. Однако, это можно сделать при одном важном условии: не заключайте договор аренды или найма, не получив письменного согласия от банка-кредитора. В дополнение к этому, страховая компания также может потребовать ваше согласие на действия, связанные с ипотечным жильем. Игнорирование этих требований может привести к серьезным последствиям, включая потерю квартиры.
Риски при сдаче квартиры в аренду
Как безопасно и правильно сдать квартиру в аренду? Важно учитывать потенциальные риски, такие как создание "тайного общежития" на вашей площади, субаренда, ущерб имуществу, нанесенный жильцами, и "финты" с регистрацией, особенно когда речь идет о регистрации несовершеннолетних детей.
Как сдавать квартиру в аренду без проблем? Необходимо избегать типичных ошибок, которые допускают новички:
1. Пренебрегать составлением акта приемки-передачи жилья и не оформлять опись имущества с фотографиями. Это может привести к тому, что вы не сможете доказать ущерб или кражу имущества.
2. Не уточнить, кто и что оплачивает из коммунальных платежей. В итоге это может привести к задолженности по оплате ЖКХ.
3. Не включать в договор обеспечительный платеж, который становится вашим финансовым залогом в случае внезапного ухода арендатора.
4. Избегать уплаты налогов. Это может привести к юридическим последствиям, особенно если соседи решат сообщить о вашей деятельности.
5. Не прописывать в договоре условия проживания на вашей площади. Если этого не сделать, арендаторы могут взять с собой домашних животных, детей или даже дальних родственников без вашего разрешения.
Как привлечь арендаторов
Если вы решили сдать квартиру, вам следует активно распространять информацию о своем предложении:
1. Рекламируйте на известных онлайн-платформах, таких как ЦИАН и Авито.
2. Сделайте публикацию в социальных сетях, и привлеките внимание своих друзей и подписчиков.
3. Не забывайте о "сарафанном радио" — обсудите свои планы со знакомыми, коллегами и соседями.
Даже если у вашей квартиры есть определенные слабые стороны, сосредоточьтесь на ее преимуществах: прекрасный вид из окон, близость к магазинам, тихий район и т. д.
Несмотря на то что каждый случай уникален, эксперты советуют проявлять осторожность. Кому не стоит сдавать квартиру в аренду:
- Иностранным гражданам, особенно если это трудовые мигранты.
- Арендаторам с несколькими животными.
- Молодым семьям с активными детьми.
- Родителям-одиночкам, особенно если у них нет стабильного источника дохода.
- Лицам с неустойчивой финансовой ситуацией.
- Явно маргинальным личностям или тем, кто может вызывать опасения.
- Молодым людям или студентам, которые арендуют квартиру в компании с друзьями.
Необходимые документы для оформления аренды
При заключении договора аренды удостоверьтесь, что у вас есть:
- Паспорта обоих сторон.
- Документы, подтверждающие ваше право собственности.
- Заключенный договор, желательно с приложением акта приема-передачи жилого помещения.
Тщательно подходите к выбору арендаторов и уделяйте особое внимание юридическим аспектам, чтобы защитить свои интересы.
Разница между договором найма и арендой
Многие часто путают, что означает понятие "сдать квартиру в аренду" с юридической точки зрения. Если аренда предполагает использование помещения организацией или предпринимателем, то сдача жилой площади на самом деле называется наймом, а соответствующий документ — договором найма.
Если решено сдать квартиру в аренду для нужд организации, договор заключается или с юридическим лицом, или с его представителем. При соглашении с физическим лицом процесс упрощается: вы знаете, кто ответственен за арендованное жилье. В договоре уточняются условия оплаты, количество проживающих, обязательства сторон и другие моменты. Для заключения потребуются паспорта, документы на собственность, ИНН, СНИЛС и другие реквизиты. Если вы работаете как ИП, понадобится свидетельство о регистрации. Чтобы сделать аренду выгодной, включите налоги в стоимость, тогда их оплатит арендатор.
Правила оформления договора с арендаторами
При составлении договора с жильцами следует учесть 10 ключевых моментов:
1. Данные из документа о праве собственности и паспортные данные сторон.
2. Сумму аренды, указанную числом и словами.
3. Срок аренды и дату окончания договора.
4. Детали оплаты, включая дату расчета.
5. Порядок оплаты коммунальных услуг.
6. Количество проживающих в квартире.
7. Условия досрочного расторжения и срок уведомления о намерении съехать.
8. Перечень имущества.
9. Оформите акт приема-передачи жилья с указанием количества переданных ключей.
10. Учтите показания счетчиков на день передачи.
Помимо этого, напомните жильцам о необходимости регистрации в МФЦ или паспортном столе в течение 7 дней.
Регистрация договора
После подписания договора у вас есть 30 дней на его регистрацию в Росреестре или МФЦ. Если у обеих сторон есть ЭЦП, регистрация может быть произведена онлайн. Стоимость услуги составляет 2000 руб. Росреестр обычно занимает 5 рабочих дней для регистрации, в то время как в МФЦ процесс может занять до 7 рабочих дней.
Как подготовить жилье для аренды
Чтобы сдать квартиру без задержек, следует удостовериться, что она в полном порядке для новых арендаторов. Следуя этим советам, вы обеспечите качественную подготовку:
1. Проведите осмотр жилья, стараясь смотреть на него глазами потенциального арендатора: пригодно ли оно для немедленного заселения?
2. В случае необходимости выполните ремонтные работы, устраните проблемы с мебелью, техникой и сантехникой.
3. Если жилье сдается с определенным обустройством, уберите лишнее, в том числе личные предметы.
4. Уделите время глубокой уборке и проветриванию.
5. Когда жилье в идеальном состоянии, составьте перечень имущества для защиты своих интересов. В этом перечне детально описывайте каждый предмет и его состояние, прилагайте фотографии. В вашем договоре должны быть условия по возмещению ущерба в случае порчи имущества.
Риски нелегальной аренды
Сдача квартиры "по-черному", то есть без официального договора и неуплата налогов, может иметь серьезные последствия. Такой вариант аренды равносилен уклонению от налогов на доходы, включая оплату коммунальных услуг арендаторами. Избегая налогообложения, вы рискуете получить штрафы:
- за уклонение от уплаты налогов (20-40 % от неуплаченной суммы);
- за непредоставление декларации в налоговую службу (сумма штрафа зависит от просрочки, начиная от 1000 рублей).
Помните: уплата налогов обязательна, вне зависимости от длительности срока аренды!
Порядок уплаты налогов при сдаче квартиры
Заключив договор аренды, следующим шагом является урегулирование налоговых вопросов. Какова налоговая ставка при сдаче квартиры? Не забудьте предоставить декларацию до 30 апреля следующего года.
Физические лица обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13% от доходов, полученных от сдачи недвижимости, до 15 июля. Если ваш годовой доход от аренды превысил 5 млн рублей, ставка увеличивается до 15%.
Что касается самозанятых, то они также могут сдавать квартиру в аренду как физическим, так и юридическим лицам. Для них ставка еще более выгодна: 4% при сдаче физлицам и 6% - юрлицам. При получении платежей формируйте чеки в приложении "Мой налог", указывая соответствующие периоды и данные контрагентов.
Вывод: стоит ли вообще сдавать квартиру
Познакомившись с процессом легальной сдачи жилья, многие владельцы довольны полученными доходами, особенно при долгосрочном сотрудничестве с надежными арендаторами. Однако, если вам кажется, что процесс подбора жильцов и управление имуществом требует слишком много усилий, возможно, это не ваша ниша.
Читайте также: