Строительная отрасль активно развивается. В результате у покупателей появляется больше возможностей при приобретении жилья. Недвижимость можно купить как в новостройке, так и на вторичном рынке. Помимо стандартной процедуры купли-продажи, применяются и другие сделки, проводимые с определенными особенностями. Стоит разобраться, что такое переуступка квартиры в новостройке какие нюансы она имеет и что важно учесть перед началом процедуры.
Переуступка собственности на квартиру: что это такое
Если говорить простыми словами, переуступка заключается в перепродаже объекта, который еще не был сдан в эксплуатацию. Например, гражданин приобретает недвижимость на этапе котлована, либо когда дом полностью не достроен. В дальнейшем, он может реализовать жилье другому покупателю.
Переуступка квартиры означает, что происходит формальная передача имущественного права на объект. Чтобы получить в собственность саму недвижимость, необходимо дождаться, когда сооружение введут в эксплуатацию. После этого оформляются необходимые документы, и покупатель становится полноправным владельцем.
Договор переуступки при покупке квартиры – это специальное соглашение, которое называется цессией. Сделка регулируется ФЗ № 214. После подписания бумаг необходимо зарегистрировать их в Росреестре. Важно, что для оформления договора потребуется получить согласие застройщика. Иначе в регистрации сделки откажут.
Переуступка прав при покупке квартиры значит, что покупатель сможет потребовать приобретенную жилплощадь у застройщика. По документам объекта еще не существует. Поэтому переходит только право на него, а не само имущество.
Что значит купить квартиру по переуступке: зачем это нужно
Существует несколько ситуаций, при которых применяется подобный тип договора. Они отличаются в зависимости от того, кто выступает продавцом. Возможны следующие варианты:
- Продает инвестор. Им может быть как компания, так и физлицо. Известно, что на этапе строительства недвижимость дешевле, нежели после сдачи объекта в эксплуатацию. Инвесторы вкладывают финансы в еще не готовое сооружение, затем реализуют жилье. Это позволяет выгодно продать квартиру по переуступке. Продавец получает прибыль в виде разницы между стоимостью приобретения и реализации.
- Продает подрядчик. В некоторых случаях его привлекает застройщик. В качестве оплаты иногда предоставляет ему квадратные метры. В результате подрядчик перепродает полученное имущество до окончания стройки.
- Продает покупатель. Гражданин мог просто найти лучший вариант квартиры, передумал жить в данном доме или у него иные обстоятельства. Он может продать переуступить свои права на владение объектом другому лицу.
Купить квартиру по переуступке в можно только новостройке. Вторичное жилье для подобной сделки не подходит.
Можно ли продать квартиру по переуступке: условия
С законодательной точки зрения подобная сделка правомерна. Но для ее совершения должны соблюдаться определенные правила. Это позволит без проблем в дальнейшем оформить документы на владение недвижимостью. Продажа квартиры по переуступке проходит на основании следующих условий:
- Объект сделки должен быть на стадии строительства. Введенные в эксплуатацию сооружения в процессе не участвуют. В противном случае заключается стандартный договор купли-продажи.
- Обязательно проведение регистрации в Росреестре. До подписания бумаг необходимо получить выписку из ЕГРН. Это позволит убедиться в статусе объекта, проверить наличие обременений, подлинность договора.
- Нужно получить одобрение на сделку от застройщика. Важно, чтобы он не имел претензий к нынешнему собственнику по поводу оплаты. Все финансовые обязательства закрываются, либо передать их покупателю.
Покупать ли квартиру по переуступке: плюсы и минусы процедуры
У любой сделки есть достоинства и недостатки для обеих сторон. Их необходимо учитывать, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Среди преимуществ процедуры:
- Возможность приобрести желанный объект. Покупатель может найти идеальный вариант в новостройке, но все квартиры в ней уже проданы. Переуступка позволяет завладеть желанным вариантом жилья.
- Экономия. Этот пункт касается и продавца и покупателя. На этапе котлована приобретать жилье дешевле. Также экономит и покупатель по переуступке. При такой сделке объект выйдет дороже, чем при вложении в строительство, но дешевле, нежели приобретать недвижимость уже в сданном доме.
- Возможность заработать. Прежний владелец получает прибыль при продаже объекта по более высокой цене, нежели он ее приобрел. Это особенно актуально, когда он нуждается в финансах срочно.
Отмечалось, что важно учитывать, чем опасна переуступка квартиры. Минусы в процедуре есть как для продавца, так и покупателя. Среди недостатков для нынешнего владельца стоит выделить:
- Нужно платить налог при переуступке квартиры. Процедура рассматривается как получение прибыли. И продавцу требуется задекларировать этот доход, уплатить 13%.
- Затраты по времени. Требуется получить одобрение у застройщика, пройти регистрацию в Росреестре.
- Низкий процент выгоды. Когда требуется продать объект срочно, то прибыль может быть минимальной.
Риски покупки квартиры по переуступке для покупателя следующие:
- Ожидание жилья. Стройка может затянуться, некоторые застройщики срывают обещанные сроки. Поэтому переезд в запланированные даты может не состояться.
- Покупка именно прав на жилье, а не самого объекта. Если застройщик обанкротится, недвижимость покупатель не получит.
- Риск нарваться на мошенников. Договор может заключаться с несколькими покупателями. В результате объект переуступается дважды, трижды.
- Вероятность приобретения жилья с обременением в виде долгов при невнимательном изучении договора перед подписанием.
Изучение подводных камней переуступки квартиры позволит быть внимательнее обеим сторонам при заключении сделки.
Как найти квартиру по переуступке
Чтобы сократить вероятность возникновения проблем с недвижимостью в дальнейшем, необходимо внимательно подходить к выбору подходящего объекта для сделки. Это также позволит не наткнуться на мошенников. Перед тем, как сделать переуступку квартиры, обращают внимание на следующие моменты:
- Проверка застройщика. Он не должен находиться на стадии банкротства. В противном случае получить компенсацию от компании, если дом не будет сдан, будет сложно. Это касается и возможных уголовных дел, которые заведены на застройщика. Информацию можно найти в режиме онлайн через портал Федеральных арбитражных судов. Если какие-то дела найдены, стоит изучить их суть, какие решения по ним были вынесены.
- Изучение проектной декларации. Необходимо проверить сроки сдачи объекта, его характеристики. Информация должна соответствовать действительности.
- Изучение отзывов о компании. Стоит пообщаться с теми, кто уже приобретал жилье у этого застройщика, почитать их комментарии на различных форумах.
Дополнительно следует тщательно изучать документы, предоставленные продавцом. На квартире не должно быть обременений, долгов.
Как оформить договор переуступки прав на квартиру
Процедура состоит из нескольких этапов. В первую очередь необходимо собрать пакет требуемых бумаг. Документы при переуступке квартиры следующие:
- ДДУ.
- Согласие на сделку от супруга, если процедура проводится в браке. Это связано с тем, что тогда объект является совместно нажитым имуществом. Оформляется в письменном виде.
- Согласие на переуступку от застройщика. Это позволит в будущем избежать признания сделки незаконной.
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов. Как только изначальный покупатель снесет всю сумму за недвижимость, в бухгалтерии застройщика можно получить этот документ. Если долг не погашен, он может быть передан новому владельцу. Тогда в процессе принимает участие представитель застройщика.
- Разрешение на процедуру от банка, если недвижимость приобреталась с участием ипотеки.
После этого выполняются следующие шаги:
- Заключение договора сторонами. В нем прописывается дата заключения сделки, место. Также потребуется указать паспортные данные участников, информацию о жилье, стоимость перехода права собственности, а также особенности проведения расчета. Дополнительно прописывают права и обязанности каждой из сторон. Можно обозначить и ответственность застройщика перед новым владельцем. Это позволит требовать неустойку от компании, если объект не будет сдан вовремя.
- Регистрация договора. Для этого нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ. С собой нужно взять договоры ДДУ и переуступки, квитанцию, подтверждающую оплату пошлины, паспорта сторон сделки, согласие супруга, справку об отсутствии долгов и согласие от компании, которая строит дом. Принести нужно оригиналы, либо копии, заверенные у нотариуса.
Заявка обрабатывается в течение 10 дней. В дальнейшем покупателю необходимо дождаться введения дома в эксплуатацию, получить ключи и зарегистрировать права собственника на имущество.
Для удобства стоит ознакомиться с образцом договора переуступки квартиры в новостройке. Это поможет заполнить бумаги правильно.
Как происходит переуступка квартиры: особенности
В процессе переуступки может участвовать ипотечная квартира. Но этот вариант более сложный. Первый владелец жилья должен полностью погасить долг, либо перенаправить его на покупателя. В процедуре должен участвовать юрист. Если среди участников есть несовершеннолетний, требуется получить согласие органов опеки. Подписи в договоре ставят родители, опекуны.
Трудности могут возникнуть, если жилье приобреталось с участием маткапитала. По закону, дети должны получить долю в собственности. Это условия нужно обозначить в договоре.
Заключение
Переуступка прав на квартиру в новостройке позволяет приобрести жилье у собственника, когда сооружение еще не сдано официально. Это выгодно, когда одна сторона хочет купить недвижимость в конкретном доме, а другая – продать объект и получить прибыль. Главное, получить одобрение от застройщика и проверить имущество и компанию на добросовестность.
Читайте также: