При заключении сделок с недвижимостью все чаще используется аккредитив. Это связано с тем, что в подобных делах существует высокая вероятность столкнуться с мошенниками. Стороны стремятся максимально обезопасить передачу денег. И подобная услуга им помогает. Необходимо разобраться в условиях открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью, и особенностях проведения процедуры.
Что такое аккредитив в банке
Прямое значение – это финансовое обязательство. Покупатель передает его гаранту. Он же гарантирует, что передаст деньги при полном исполнении условий договора другой стороной.
Суть аккредитива в том, что покупатель передает финансовые средства, размер которых равен стоимости недвижимости, банку. Он фиксирует факт получения денег и блокирует к ним доступ. Продавец не сможет получить средства, пока не исполнит свою часть заключенного договора. Финансы могут быть переданы после регистрации нового собственника, составления акта приема-передачи объекта или личного согласия покупателя. Снять деньги сможет только продавец.
Сделка с недвижимостью через аккредитив: как это работает
Сторонами оформляется договор о приобретении объекта, где прописывается, что расчет будет производиться с участием аккредитива. В дальнейшем процедура проходит по следующим этапам:
- Открытие счета для продавца. Этим занимается банк.
- Перевод покупателем на этот счет средств. Банк фиксирует это. Продавец не может снять их, но знает, что финансы перечислены и находятся в безопасности.
- Регистрация права владения недвижимостью для нового собственника.
- Предоставление банку бумаг, свидетельствующих о факте переоформления объекта на покупателя. Подходит для этого выписка из ЕГРН.
- Разблокирование банком счета. Продавец может получить средства.
Финансовая организация выполняет роль гаранта, который позволяет сделать процедуру более надежной и безопасной. Продавец может быть уверен, что получит свои деньги, а покупатель — объект.
Ключевое отличие аккредитива от банковской ячейки в том, что в первом случае используется только безналичный расчет. А во втором – наличные средства. Нужно помнить, что банк не отвечает за сохранность денег, находящихся в ячейке. Его ответственность сводится к ограничению доступа к ней.
Также часто используется счет эскроу. Его особенность в том, что внесенная денежная сумма также блокируется, как и при использовании аккредитации. И забрать средства можно, лишь предоставив доказательства совершения сделки. Разница в том, что у эскроу меньше возможностей. К тому же деньги переводятся только бенефициару, который значится в договоре. При аккредитации продавец может указать третье лицо, у которого также будет право получить эти финансы.
Аккредитив для сделки с недвижимостью: зачем нужен
Подобный подход позволяет защитить финансы и гарантирует передачу объекта до нужного момента. Дополнительно такая система исключает вероятность возникновения безграмотного проведения сделки с юридической точки зрения. Это связано с тем, что финансовая организация самостоятельно проверяет все документы и условия процедуры. Поэтому можно быть уверенным, что если банк пропускает сделку, значит, она проводится грамотно и правильно. Стоит отметить, что многие риски организация также берет на себя.
Особенности проверки недвижимости
Наличие обременений на объекте, вроде долга крупного размера, всегда может обернуться проблемой для покупателя. Однако, в таком случае заключить сделку легально не получится. Владелец может обмануть потенциального нового владельца. Но ввести в заблуждение банк у него не получится. Он достаточно тщательно проверяет недвижимость, изучает его историю, отслеживает, кто был владельцем, как часто менялись собственники у имущества.
Сделки с недвижимостью через аккредитив: какие бывают
При помощи данной системы можно провести следующие процедуры:
- Стандартная купля-продажа. Участвовать могут не только объекты новостройки, но и вторички.
- Обмен имущества с доплатой.
- Оформление ипотеки.
- Оплата долевого строительства.
- Сделка, в которой участвует несколько продавцов или покупателей.
К аккредитиву есть доступ только у одного человека. И если продавцов несколько, необходимо для каждого из них открыть счет, соразмерный размеру их долей.
Сколько стоит аккредитив при сделках с недвижимостью
Расчет может проводиться по одному из нескольких методов. Первый является процентным. В этом случае стоимость аккредитива при сделках с недвижимостью зависит от типа процедуры, цены объекта и его размера. Средняя величина стандартного тарифа составляет 0.5% от общей суммы. Но действует порог, равный 3 000 рублей.
Второй метод является числовым. Он заключается в использовании фиксированной суммы. Она не будет меняться под влиянием различных факторов. Например, для Сбера величина составляет 2 000 рублей.
Процентный вариант редко используют при работе с недвижимостью. При сделках с квартирами, домами и участками применяется числовой метод.
Аккредитив при сделке с недвижимостью оплачивает заявитель. По факту финансовая организация берет деньги лишь у покупателя. Но стороны могут договориться на это счет отдельно, разбив сумму пополам. Стоит помнить, что именно заявитель больше остальных рискует в данной процедуре. Поэтому он более заинтересован в том, чтобы сделка прошла максимально надежно.
Виды аккредитивов
Выделяется несколько типов подобной системы. Среди них:
- Отзывной. При процедурах с недвижимостью к данному виду обращаются редко. Такой аккредитив защищает интересы только покупателя. У него есть право в любой момент, пока сделка не завершена, отозвать созданный счет, тем самым вернув средства себе. Подготовительный этап, который выполнял продавец, чтобы реализация процедуры состоялась, не будет оплачен, компенсирован. Дополнительно он потратит время зря. Поэтому многие собственники имущества не выбирают такой вариант, так как для них он не выгоден.
- Безотзывной. Этот метод равноценен для всех участников. Когда деньги будут перечислены на счет, нельзя будет получить их в одностороннем порядке. Возврат средств возможен только при условии, что сделка была расторгнута по обоюдному согласию сторон, либо признана недействительной, была аннулирована. Комиссия банку оплачивается вне зависимости от того, как завершился процесс. Преимущество метода в том, что если покупатель передумает приобретать объект, то вернуть внесенные финансы он не сможет. Единственный вариант в таком случае – обоюдное расторжение сделки.
- Акцентный. Особенность вида в том, что он предполагает получение дополнительного согласия. Когда банк проверил документы и считает, что сделка может быть совершена, он запрашивает решающее одобрение у приказчика.
- Безакцентный. Вариант без повторного согласия. Банк проверяет чистоту сделки, выносит одобрение и подтверждает, что все необходимые условия соблюдены. После этого сделка совершается.
- Покрытый. Данный вариант подходит для процессов, в которых в роли приказчика юрлицо. Особенность в том, что на аккредитив деньги переводятся с одного или нескольких счетов, которые были открыты в данном банке ранее.
- Непокрытый. От предыдущего типа отличается тем, что финансы остаются на стандартных счетах, пока гарант не подтвердит, что все условия по сделке выполнены.
Плюсы аккредитации
Стоит выделить следующие положительные моменты данной системы:
- Возможность оформления безналичной сделки.
- Не требуется личная встреча сторон для проведения процесса. Участники процедуры могут быть в разных населенных пунктах.
- Тщательная проверка составленного договора, предоставленных бумаг. Этим занимается банк, что гарантирует безопасность сделки.
- Гарантия того, что продавец получит денежные средства, а покупатель – выбранную недвижимость.
- Прозрачность процесса.
- При использовании безакцептного аккредитива есть возможность автоматически разблокировать счет, когда у объекта меняется владелец.
Минусы
У данной процедуры есть и отрицательные стороны. Их стоит обязательно учитывать, чтобы избежать проблем и недопонимания. Среди недостатков:
- Покупатель не может отказаться от сделки, если передумал. Исключением является лишь отказной тип аккредитива, к которому прибегают довольно редко. В результате расторгнуть процесс и вернуть средства получится, только если продавец на это согласится.
- У продавца есть от 1 до 3 месяцев, чтобы подготовить имущество к продаже.
- Услуга аккредитации платная. Однако, она является гарантией того, что интересы обеих сторон будут учтены и соблюдены.
Дополнительные нюансы
У такой системы есть еще важные особенности. Благодаря ей можно зафиксировать стоимость сделки и определенные условия договора. Это значит, что в дальнейшем стороны не смогут переписать какие-то пункты, изменить их в свою пользу. Нужно понимать, что в стандартных случаях договор могут переписывать несколько раз, перед тем, как он окончательно будет подписан. За это время может меняться и стоимость. При использовании аккредитива подобного исхода не будет, вне зависимости от того, что происходит на рынке недвижимости.
Аккредитив – это выгодно
Для физического лица подобная система очевидно выгодна. Она защищает его интересы, делает процедуру покупки и продажи более безопасной. Дополнительно, многие банки пока взимают относительно небольшую сумму за такую услугу. Исключено мошенничество, ошибки, ведь финансовая организация самостоятельно и тщательно все проверяет.
Заключение
Аккредитив — простыми словами, это специальный счет, позволяющий исключить факт обмана с деньгами при совершении купли-продажи недвижимости. Сделка может быть совершена, только когда покупатель перечислит необходимые средства, а продавец выполнит свои обязательства, освободив имущество, зарегистрировав нового собственника. Посредником выступает банк, который и фиксирует факт получения денег, и хранит их до завершения сделки.
Читайте также: