Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотека позволяет стать собственником недвижимости сразу, не дожидаясь, пока появится полная сумма для приобретения объекта. Процедура заключается в том, что банк выдает займ в нужном размере клиенту, а он в дальнейшем ежемесячно возвращает эту сумму с процентами. В некоторых случаях возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке. Такая недвижимость вызывает доверие у потенциальных покупателей, так как она является безопасной. Банк уже успел проверить имущество, никто не будет предъявлять на него права собственности. Однако сначала следует ознакомиться с особенностями процедуры, чтобы не нарушить закон.

Ипотечная квартира: виды обременения

Согласно действующему законодательству, ипотечный займ подразделяется на следующие типы:

По закону. Особенность кредита в том, что выдается он целевым образом на приобретение определенной недвижимости. Пока полученный займ не погашен заемщиком в полном объеме, имущество остается в залоге у кредитной организации. Важно, что максимальный размер выданных средств не может превышать 90% от рыночной цены объекта.
По договору. В этом случае недвижимость предоставляется как обеспечение по кредитному договору, вне зависимости целевой он или нецелевой. Клиенту доступно не больше 75% от суммы залога, которая указана в отчете оценщика.

Продать можно ипотечную квартиру Сбербанка или другой кредитной организации каждого из описанных выше типов. Однако если речь об ипотеке в силу договора может потребоваться залог в качестве другого равноценного имущества.

Также должны выполняться важные условия. Среди них:

Отсутствие просрочек по платежам.
Недвижимость не является объектом судебных споров.

Как выгодно и быстро продать ипотечную квартиру

Существует несколько вариантов реализации объекта, который находится в ипотеке. Наиболее простой вариант сводится к тому, чтобы полностью расплатиться с кредитной организацией. Это позволит снять обременения с имущества, и свободно им распоряжаться. Но так продать квартиру, купленную в ипотеку, можно в следующих обстоятельствах:

По кредиту осталось несколько платежей, а у покупателя есть необходимая сумма. Ее можно оформить в качестве залога, погасить займ, и затем заключить стандартную сделку, получив остаток стоимости.
У заемщика высокий уровень дохода и низкий уровень кредитной нагрузки. Это позволит оформить дополнительный займ, размер которого соответствует остатку по ипотеке. Сумма передается в банк, закрывается кредит и недвижимостью можно распоряжаться, как хочется.

Важно, что при досрочном погашении займа, клиент должен уведомить о своем желании банк заранее. Как правило, за месяц до следующего платежа. Нужная сумма также вносится на счет заранее. В установленный день деньги списываются.

После этого заемщику следует обратиться в кредитную организацию, и заполнить заявление на выдачу закладной. На возврат у банка есть месяц. Документ с отметкой о том, что ипотека закрыта, передается в Росреестр. Обременение с недвижимости снимается через 3 дня после этого. Собственник получает выписку из ЕГРН, которая свидетельствует об освобождении объекта от претензий с чьей-либо стороны. С этого момента владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Но описанная схема подходит не всем. К тому же нет четкого определения, через сколько лет можно продать ипотечную квартиру. В некоторых случаях у заемщика возникает желание избавиться от недвижимости уже через год после оформления займа. В этом случае закрыть кредит полностью сразу достаточно сложно.

Как продать квартиру в ипотеке: внесение задатка покупателем

Для приобретателя недвижимости данный метод весьма рискованный. Однако он достаточно распространен, если в сделке участвует ипотечный объект. Способ заключается в том, что покупатель предоставляет продавцу залог в размере суммы остатка по кредиту. Деньги вносятся на счет, списываются банком, заемщик вступает в свои полные права и продает имущество.

Опасность в том, что владелец может закрыть займ при помощи покупателя, а затем просто отказаться от дальнейшего проведения сделки. Обезопасить себя можно, если составить предварительный ДКП, в котором отмечается, часть суммы передается банку для закрытия кредита, а остальная переводится продавцу для оплаты объекта при помощи аккредитива.

Чтобы правильно продать ипотечную квартиру при помощи данного способа, следует выполнить следующие шаги:

Сообщить банку о намерении закрыть ипотеку досрочно. Сотрудники организации могут помочь в оформлении предварительного договора для участников последующей сделки купли-продажи.
Открыть несколько аккредитивов и внести деньги. Занимается этим покупатель. Одна часть суммы отправляется для погашения задолженности, другая направляется продавцу.
Заключить сделку. Процедура проходит между сторонами в присутствии представителя кредитной организации. Договор составляется в нескольких экземплярах, один из которых должен остаться у банка, другой отправляется в Росреестр. Дополнительно для регистрации нового владельца потребуется предоставить в регистрационную палату письменное одобрение на сделку от кредитной организации.
Внесение данных в ЕГРН. Регистрируются права нового собственника. Однако имущество продолжает находиться в обременении.

В дальнейшем финансы из аккредитива отправляются банку. Последний закрывает ипотеку, вручает закладную со всеми нужными отметками. Новому владельцу необходимо обратиться в Росреестр и подать заявление, чтобы с объекта сняли обременение.

Когда вся процедура выполнена полностью, продавец получает деньги за продажу недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру и купить другую: приостановка регистрации в Росреестре

Ключевое отличие данного способа в том, что в процедуре купли-продажи не участвует банк. Заключение договора проходит без него. Однако уведомлять о предстоящем процессе кредитную организацию все же нужно.

Участники сделки самостоятельно занимаются оформлением договора и его подписанием. Для внесения денежных средств также используются аккредитивы. Чтобы зарегистрировать смену собственника, в Росреестр необходимо передать только договор. Прикреплять к нему одобрение от банка не требуется. Документы сотрудниками регистрационного отдела принимаются. Однако дальнейшая регистрация приостанавливается. Постановление об этом направляется заявителю. Затем поступают средства из первого аккредитива. Они направляются на закрытие ипотеки. После этого отправляется закладная продавцу, которую направляют в Росреестр. Когда новый собственник будет зарегистрирован, бывший владелец получает деньги за продажу.

Через какое время можно продать ипотечную квартиру

Как выгодно продавать ипотечную квартиру с участием нотариуса

Данный метод делает процедуру более безопасной для покупателя. Вместо аккредитивов, для денег используется депозитный счет. Открывает его нотариус. Преимуществом такого метода является необходимость обращения в Росреестр только однократно. Все бумаги в ходе сделки подписываются в присутствии нотариуса. Он становится гарантом законности процедуры, ее чистоты. Затем с депозитного счета перечисляется сумма в банк для погашения кредита. Когда банк выдает закладную, нотариус отправляет бумаги в Росреестр для регистрации нового владельца. Процедура проходит в ускоренном режиме и занимает около 3 суток.

Однако стоит помнить, что уведомлять банк о намерении досрочного погашения займа нужно обязательно даже в этом случае.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка: пошаговая инструкция

Отмечалось, что в некоторых случаях у продавца нет необходимой суммы для покрытия остатка по ипотеке. Тогда ему приходится брать дополнительный кредит. Обратиться можно к тому же кредитору, который выдал прошлый займ на недвижимость.

Сначала банк проверяет, стоит ли продавать ипотечную квартиру конкретному покупателю. Ему необходимо убедиться, насколько гражданин платежеспособен, какая у него кредитная история и прочие критерии. В некоторых случаях требуется поручитель. Если банк одобряет покупателя, то в дальнейшем сделка будет состоять из следующих этапов:

Подготовка ДКП и его подписание. Оформлением занимается сотрудник банка.
Подписание кредитного договора покупателем.
Передача документов по сделке в Росреестр. Регистрируются данные о смене владельца. Однако присутствует пометка, что на недвижимости есть обременение в пользу кредитной организации.

Затем закрывается задолженность первого владельца недвижимости. Если будет остаток, его отправляют продавцу.

Как можно продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Если в погашении ипотеки участвует маткапитал, то после снятия с недвижимости обременения, собственник должен выделить доли каждому из детей. Однако продать такой объект будет сложно. Это связано со следующими обстоятельствами:

Если среди владельцев объекта есть несовершеннолетние, то в сделке обязательно участвует нотариус.
Необходимость получения одобрения на сделку от опеки. Обязательно в письменном виде. Получить его можно только, если детям будет предоставлено другое равнозначное жилье. В этом случае, чтобы продать ипотечную квартиру нужно одновременно приобрести новую.

Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов

Вне зависимости от того, кто по документам является владельцем имущества, если оно приобреталось в браке, то считается совместно нажитым. При расторжении брачных отношений существуют следующие варианты:

Полная оплата кредита, чтобы продать ипотечную квартиру после развода. Деньги, как правило, делятся между друг другом.
Разделение займа на несколько договоров для каждого из супругов. Для этого варианта необходимо, чтобы недвижимость находилась в долевой собственности. Если банк устроит подобный вариант, каждый из супругов оплачивает свою часть кредита. Затем они могут продать свою долю.
Перевод ипотеки на одного супруга. Кредит выплачивает он в одиночку, но и недвижимость будет принадлежать только ему.

Стоит отметить, что при последних 2 вариантах банк повторно оценивает заемщиков, их уровень платежеспособности и прочее.

Заключение

Если требуется продать квартиру, которая находится в ипотеке, существует несколько вариантов. Но обязательным остается уведомление банка о принятом решении. Через какое время можно продать ипотечную квартиру, законом не установлено. Главное, выбрать наиболее подходящий метод реализации недвижимости.

Читайте также: