Приобретение квартиры на вторичном рынке всегда носит риски. Однако первым шагом, который следует предпринять, является определение хозяина недвижимости. Узнать, кто является собственником квартиры и информацию о нем, можно по кадастровому номеру, адресу или другим доступным данным. Важно убедиться, что продавец является фактическим владельцем или доверенным лицом, имеющим право на заключение сделки купли-продажи или аренды. Но как именно это сделать? И какие еще данные следует учесть, чтобы избежать возможных юридических проблем после совершения сделки?
Зачем проводить такую проверку
Чаще всего необходимость в определении фактического собственника жилья возникает при заключении сделок с недвижимостью, в которых участвует доверенное лицо. Важно также помнить, что владельцев квартиры может быть несколько. В этом случае необходимо получить согласие каждого из них на проведение сделки. Это особенно актуально, если у одного из хозяинов есть несовершеннолетние дети, которые в будущем могут претендовать на свою законную долю, если сделка будет совершена без соответствующего юридического сопровождения. Существует множество способов узнать информацию о собственнике квартиры, и мы рассмотрим некоторые из них далее.
Поиск собственника квартиры по кадастровому номеру
Ранее можно было получить данные о владельце, зная кадастровый номер недвижимости. Его можно было получить по адресу, используя публичную кадастровую карту. Однако, начиная с 1 марта 2023 года, эта возможность была отменена. Росреестр обязался предоставлять публичные данные только в анонимной форме, и информация о собственнике больше не будет указываться в документах.
То же самое касается и выписок из ЕГРН. Существуют два типа выписок: публичные и полные. Публичную выписку может получить любой человек, но теперь информация в ней предоставляется только в анонимной форме. Ни фактический владелец, ни информация о других собственниках не будут указаны. Полную выписку может получить только собственник недвижимости или нотариус, который подает запрос в Росреестр. Для остальных граждан ФИО хозяина будет скрытым.
Кроме того, полную выписку могут запросить:
- законный представитель собственника;
- залогодержатель;
- законный наследник;
- арендатор;
- владелец смежной недвижимости (в основном, земельных участков);
- кадастровый инженер и другие уполномоченные лица Кадастровой палаты (с соответствующими документами);
- представители местных органов власти;
- арбитражные управляющие или представители исполнительной власти;
- некоторые другие должностные лица (с разрешения правообладателя).
Если нет возможности получить полную выписку, как узнать фамилию собственника квартиры?
Существует несколько способов получить нужную информацию:
- получить документы из Росреестра;
- обратиться к нотариусу;
- запросить у БТИ;
- обратиться в налоговую.
Получение документов из Росреестра является наиболее простым способом. Справку может запросить только хозяин недвижимости или его уполномоченный представитель. Онлайн-портал Госуслуг позволяет получить всю необходимую информацию в разделе "Стройка. Недвижимость". Более того, информацию о квартире можно бесплатно просмотреть онлайн. Если требуется полная электронная выписка, она также доступна, но за плату (450 рублей).
Рекомендуется запросить выписку из Росреестра дважды: перед проверкой недвижимости и в момент заключения сделки. Это гарантирует точность предоставленных данных, учитывая, что владелец квартиры может продать ее кому-то в промежутке между этими моментами.
Запрос у нотариуса
Естественно, нельзя просто подойти к любому частному или государственному нотариусу и запросить данные о собственнике квартиры. Нотариус предоставит доступ к информации только при проверке договора купли-продажи или аренды перед его официальным заверением.
Важный момент: если нотариус отказывается проводить проверку или утверждает, что доступ к базе данных временно недоступен, это может быть признаком мошенничества или сговора с продавцом. В таких случаях следует воздержаться от подписания договора. Существует высокий риск столкнуться с недобросовестным продавцом.
Запрос у БТИ
Информация о собственнике квартиры может быть предоставлена БТИ только самому владельцу или по запросу суда в случае судебных разбирательств. БТИ имеет право предоставить информацию только о свидетельствах о праве собственности, выданных до 1998 года, так как до этой даты БТИ обладало соответствующими полномочиями.
Также стоит обратиться в БТИ, если речь идет о корпоративных квартирах, построенных в рамках государственных программ при возведении крупных промышленных объектов. Бюро все еще хранит архивные базы данных, которые могут помочь установить фактических хозяев или предоставить информацию о предыдущих жильцах.
Запрос в налоговой
Данные о недвижимости, принадлежащей юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, находятся в базе данных налоговой. Как узнать собственника квартиры? Идеальный вариант - обратиться в налоговую службу по месту нахождения интересующей недвижимости. Однако информация о владельце не предоставляется третьим лицам. Поэтому запрос должен быть отправлен либо от представителя правоохранительных органов, либо от судьи, либо от другого уполномоченного лица (в зависимости от региона). Обычно этот способ подходит, если другие методы не позволили установить хозяина недвижимости (например, не удается найти владельца или наследников, а недвижимость долгое время пустует).
Выписка из ЕГРН
Самым оптимальным вариантом является запрос выписки из ЕГРН, так как в этом документе указаны все владельцы, включая несовершеннолетних, если таковые имеются. Именно с ними необходимо согласовывать сделку.
Через портал Госуслуг можно узнать информацию о собственнике квартиры за несколько минут. Однако это право предоставлено только одному из владельцев или его законному представителю. Для всех остальных доступна обезличенная справка, содержащая только технические характеристики объекта и кадастровый номер, если он назначен.
На какие детали следует обратить внимание
Выписка из ЕГРН также содержит другие важные данные, на которые следует обратить внимание будущим покупателям:
- Недвижимость находится в долевой собственности. Если продавец утверждает, что он единственный, это может быть признаком мошенничества.
- Среди владельцев есть несовершеннолетние граждане. В этом случае сделка должна быть согласована с представителями органов опеки, что может затянуть процесс согласования.
- Недвижимость имеет аресты или обременения, например, она может быть предметом залога или ипотеки. В таком случае рекомендуется отказаться от сделки.
Как связаться с собственником
После определения количества владельцев важно узнать, как связаться с ними. К сожалению, даже в выписке из ЕГРН не указываются контактные данные, такие как мобильный телефон или новый адрес. Есть несколько методов для установления контакта:
- Прийти по адресу квартиры. Это наиболее очевидный вариант, даже если хозяин временно не проживает там, жители могут предоставить информацию о том, как связаться с ним.
- Обратиться к соседям. Однако важно подтвердить свои намерения приобрести квартиру или снять ее в аренду документально, иначе соседи могут отказать в предоставлении информации.
- Воспользоваться социальными сетями. Иногда достаточно знать имя и фамилию, чтобы найти профиль нужного человека в интернете и попытаться связаться там.
- Полиция. Обращаться к правоохранительным органам следует только при наличии оснований, например, если хозяин нарушил закон или совершил мошенничество.
- Попробовать связаться с родственниками собственника. Иногда такую информацию предоставляют управляющие компании или представители ОСББ, занимающиеся обслуживанием дома и подъезда.
Заключение
Оптимальным способом получения всей необходимой информации о собственниках квартиры и наличии обременений является запрос выписки из ЕГРН. Однако эту выписку может заказать только фактический владелец или его законный уполномоченный представитель.
Если вам нужно установить только хозяина без дополнительных данных, рекомендуется обратиться в управляющую службу, МФЦ или Росреестр. В случае необходимости подтверждения права собственности перед сделкой, сам собственник может сделать это онлайн через портал Госуслуг. При этом онлайн запрос информации является бесплатным, а за заверенную выписку из ЕГРН потребуется уплатить соответствующую плату.
Если договор подписывается доверенным лицом, все равно следует установить связь с самим владельцем, хотя бы удаленно. Важно убедиться, что хозяин жив, так как в случае его смерти доверенность теряет силу. Этот сценарий часто используется мошенниками. Они получают доверенность у пенсионеров и затем, после их ухода, проводят сделку. После этого доверенное лицо может оказаться невозможным отследить. В такой ситуации, вероятно, деньги не удастся вернуть.
Читайте также: