Титульное страхование – это способ защитить свои права на недвижимость, когда вы совершаете сделки с ней. Это вид полиса, который обеспечивает безопасность в спорных ситуациях. Он не связан непосредственно с финансовыми аспектами, но обеспечивает полную юридическую защиту. Рассмотрим, как рассчитать стоимость титульного страхования квартиры, сколько это может стоить и где его лучше оформить.
Как предотвратить потерю права собственности
Каждая ситуация, когда возможна потеря имущества, уникальна в своем роде. Однако основные случаи, когда владельцы оказываются лишены прав собственности из-за юридических аспектов, включают в себя следующее:
- признание договора недействительным, например, из-за претензий от несовершеннолетних;
- появление неожиданных наследников, которых покупатель не мог предвидеть по различным причинам, возможно, информация об этом была утаена при заключении сделки;
- оспаривание решения суда, в котором уделялось право собственности на недвижимость;
- ошибки Росреестра при внесении актуальных данных в базу данных.
Такие проблемы могут возникнуть с жилыми или коммерческими помещениями разного типа: приватизированной, унаследованной, построенной собственными средствами и т.д. Это означает, что все владельцы жилья могут быть заинтересованы в титульном страховании. Современная тенденция показывает увеличение интереса граждан к данному виду услуги.
Цель титульного страхования и почему оно необходимо
Потенциальному покупателю важно знать о возможных претендентах на право собственности объекта недвижимости ещё до подписания договора. Однако на практике это затруднительно. Дом или квартира могли быть объектом более 10 сделок ранее, и в каждой из них могут быть законные наследники, претендующие на долю в жилье. Поэтому даже опытные юристы или банковские представители, сопровождающие сделку, не могут гарантировать на 100%, что недвижимость чиста с точки зрения права собственности. Статистика также указывает на это: примерно 15 – 20% договоров купли-продажи (ДКП) могут быть оспорены в любой момент законными наследниками.
Титульное страхование недвижимости от страховых компаний представляет собой наиболее надежный способ юридической защиты в таких ситуациях. Даже если новый собственник потеряет свои финансы из-за неудачной сделки, он будет полностью компенсирован.
Как отличается титульное страхование жилья от обычного
Обычная страховка защищает от материальных убытков, в результате которых объект теряет свою первоначальную стоимость. При этом, кто именно является владельцем, не имеет значения.
Что означает титульное страхование квартиры? Это защита права собственности. При этом состояние жилья не имеет значения. Ущерб, причиненный пожаром или затоплением, не компенсируется. Таким образом, это два совершенно разных вида.
Момент оформления титульного полиса
Оформление титульного страхования может произойти до передачи права и после. Основное требование — оформить полис до возникновения страхового случая, в котором он может быть использован.
Юридическая практика показывает, что данная услуга наиболее востребована банками, особенно при ипотеке. Банки оформляют такую страховку в случае прекращения заемщиком уплаты по кредиту, но банку отказывают в отчуждении имущества (например, в семье проживает несовершеннолетний ребенок). В такой ситуации титульное страхование компенсирует убытки.
Естественно, в этом случае право собственности не передается должнику, и разбирательства продолжаются. Этот процесс может занять несколько лет, в результате банк теоретически может заморозить свои финансы.
Титульное страхование доступно не только банкам, но и всем владельцам жилья. В большинстве случаев услуга включена в обычный полис как дополнительная опция. Рекомендуется внимательно изучать соглашения, предоставляемые страховыми компаниями.
Обязательность титульного страхования при ипотеке
Страховка титула не является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита, однако многие банки настаивают на нем для снижения своих рисков. Без такого полиса ставка по кредиту может быть повышена.
Защита от потери права собственности практически всегда требуется, когда заемщик приобретает вторичное жилье, за исключением кредитных программ и банков, где страховка титула не предусмотрено. Например, кредитные программы Сбербанка не включают титульное страхование при ипотеке на вторичное жилье.
Также существуют риски недействительности сделки при покупке непосредственно от застройщика (например, продажа одной квартиры двум разным покупателям). Эти риски минимальны, но банки могут потребовать приобретения данного полиса.
Способы оформления титульного страхования
Процесс оформления титульного страхования недвижимости довольно прост: достаточно обратиться в соответствующую компанию, предоставляющую данный вид услуг. В случае оформления ипотеки банк, как правило, предоставит список страховых компаний, с которыми он сотрудничает в этой области. Например, в Сбербанке титульное страхование недвижимости реализуется по такой схеме. После чего остается изучить предложения каждой компании, выбрать наиболее подходящее и выгодное. После выбора следует обратиться к страховщику для оплаты и получения полиса.
Иногда банк, в рамках партнерских программ, самостоятельно оформляет такие страховки, включая их в кредитный договор. Однако заемщик имеет право отказаться от этого на законных основаниях. Однако банк может учесть этот отказ при рассмотрении заявки на ипотеку. Теоретически, банк может отказать в сотрудничестве с потенциальным заемщиком.
Необходимые документы
Каждая страховая компания устанавливает свои требования к документам. В большинстве случаев клиенту потребуется предоставить следующий набор документов:
- выписка из ЕГРН, срок формирования которой не должен превышать 30 дней;
- ДКП или другой документ, подтверждающий получение или гарантию получения права собственности;
- техпаспорт;
- отчет о рыночной стоимости помещения;
- выписка из домовой книги;
- платежные реквизиты для получения компенсации.
Страховщик вправе запросить и другие документы по своему усмотрению.
Стоимость титульного страхования
Рассчитать стоимость титульного страхования квартиры или дома самостоятельно практически невозможно. На сайтах страховщиков часто имеются "онлайн-калькуляторы", вводя определенные статические данные, можно получить предварительную цену полиса. Однако в расчет включается "продолжительность истории недвижимости" и сумма, выплачиваемая при наступлении страхового случая. Чем она больше, тем выше цена страховки. Итоговую цену уточняет страховая компания при обсуждении условий. Имеется также "индивидуальный повышающий коэффициент", который влияет на стоимость полиса.
Среднее значение на потребительском рынке — от 0,13 до 0,3% от суммы возмещения застрахованного лица в случае страхового случая (чаще всего это рыночная стоимость недвижимости). Это можно использовать как базовую ориентировочную цену.
Типичные сценарии страховых случаев
В полисе также прописывается перечень ситуаций, при наступлении которых застрахованное лицо имеет право на возмещение. Обычно это включает в себя:
- заключение договора лицом, не достигшим совершеннолетия, без согласия родителей, опекунов или других законных представителей;
- совершение сделки купли-продажи недвижимости без одобрения супруга (если это является обязательным условием для утверждения ДКП нотариусом);
- участие недееспособного лица в сделке без согласия его законного представителя;
- подписание соглашения одной из сторон, не способной осознанно действовать из-за физических или психических ограничений;
- принятие решения под давлением, угрозой, обманом или мошенничеством;
- подписание соглашения лицом, не имеющим полномочий (например, лицо не имеет права распоряжаться или его полномочия были аннулированы);
- конфискация недвижимости по решению суда;
- утаивание факта наличия претендентов на собственность при заключении договора (включая граждан других государств).
Это лишь несколько наиболее распространенных сценариев страховых случаев, но далеко не исчерпывающий список. Главное требование — изменение или аннулирование условий права собственности.
Ограничения титульного страхования
Важно понимать, в каких ситуациях страховка не обеспечит защиту, например:
- сделка была заключена на законных основаниях;
- собственник подписал ДКП, но после передумал продавать недвижимость;
- возникла конфискация или подобные меры в отношении квартиры;
- собственник совершил уголовное преступление или его квартира будет реализована судебным решением для погашения долга (например, алименты или возмещение ущерба).
К сожалению, перечень таких ситуаций редко прописывается в самом договоре. Поэтому рекомендуется запрашивать разъяснения по этому вопросу, если у клиента возникают сомнения относительно условий оформляемого полиса. Таким образом, страхование не является абсолютной гарантией защиты, но во многих юридических спорах оно действительно может предотвратить финансовые потери.
Виды возмещения
В случае наступления страхового случая возможно возмещение следующих расходов:
- полная стоимость недвижимости;
- часть (если оспаривается только доля имущества).
Однако судебные издержки, расходы на юридическую помощь и штрафы не подлежат возмещению. В случае, если новый собственник считает, что его права были нарушены, он может обратиться в суд с требованием о компенсации от ответчика. Как правило, ответчиком выступает предыдущий владелец, с которым был заключен первоначальный договор о приобретении квартиры или дома.
Заключение
Говоря простыми словами, титульное страхование недвижимости — это защита от возможной потери статуса собственника после приобретения квартиры или дома. Обычно такие полисы оформляются банками при утверждении ипотеки. Однако каждый имеет возможность оформить эту страховку по своему усмотрению. На потребительском рынке Российской Федерации представлено более 100 компаний, предлагающих данную услугу.
Читайте также: