Если вы не проживаете в своем жилье, то каждый месяц его простаивание приводит к увеличению налоговых отчислений, что является финансовым бременем. Чтобы избежать убытков, можно воспользоваться сдачей посуточно. Однако в этой сфере существует множество тонкостей, которые необходимо изучить перед тем, как приступить к этому делу. Кроме того, важно понимать, является ли сдача квартиры посуточно выгодной, и как начать этот процесс официально. Необходимы характеристики жилплощади, стратегия поиска клиентов и другие аспекты, способствующие успешному бизнесу. В данном обзоре мы представим подробные советы, как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно без проблем, основанные на рекомендациях и отзывах от экспертов.
Выбор оптимальной стратегии аренды
Итак, перед нами стоят два основных варианта: долгосрочная и краткосрочная сдача. Долгосрочная аренда почти не требует активного участия владельца. Ему достаточно найти жильца, подписать с ним договор (часто через риелтора) и получать стабильный доход каждый месяц. Большинство владельцев даже не проверяют состояние помещения, полагаясь на залог и условия, прописанные в договоре.
Эта стратегия, хотя и легкая, скорее подходит для пассивного дохода и не является особенно выгодной. Даже в Москве средняя арендная плата за месяц достигает 38 тысяч рублей, и после вычета налогов, ремонта и возможных расходов, остается невеликая сумма. В то время как при краткосрочной аренде эта же сумма может быть заработана за 10-15 дней. Затем начинается чистая прибыль. Теоретически, в зависимости от условий, вы можете заработать в 2-3 раза больше, но это уже требует полноценного участия в бизнесе. И если у вас несколько квартир, это может стать полноценной работой с графиком 40 часов в неделю.
Для успешной сдачи квартиры посуточно важно:
- Постоянно искать клиентов. Некоторые арендаторы останавливаются более чем на 1 день - например, в случае командировок или туристических поездок на 2-3 недели. Однако, в основном, предполагайте, что для каждого нового дня вам придется искать нового арендатора.
- Проводить уборку после каждого выселения. Жилье должно соответствовать стандартам гостиничного номера, быть чистым и ухоженным, чтобы конкурировать на рынке. Вы можете поручить эту задачу профессиональному уборочному сервису, но это повлияет на вашу прибыль.
- Пополнять расходные материалы. Туалетные принадлежности, влажные салфетки, моющие средства для посуды, брикеты для посудомоечной машины и так далее.
- Мыть посуду, стирать полотенца и постельное белье.
- Организовывать процесс заселения и выселения. Сначала вам придется провести короткую экскурсию, а затем - проверку. Если у вас несколько квартир и вам приходится встречаться с 3-4 клиентами в день, это занимает немало времени, особенно если помещения находятся в разных районах.
Управлять одним жильем можно в свободное от основной работы время, но если больше, это уже потребует полной самоотдачи.
Важнейшие характеристики жилья для посуточной аренды
Для успешной сдачи квартиры посуточно требуется иметь определенный набор характеристик помещения. Исходя из отзывов опытных арендодателей, большой площади, расположенные в спальных районах, затруднительно сдать посуточно и лучше подходят для долгосрочной аренды.
Вот ключевые параметры:
- Расположение. Идеально — центр города и районы с развитой инфраструктурой и развлекательными объектами. Это привлечет как туристов, так и местных жителей для проведения встреч и мероприятий. Также близость к бизнес-центрам и офисам компаний привлечет клиентов, находящихся в командировке.
- Размеры. Небольшие квартиры и студии идеальны для посуточной аренды. 2-комнатные помещения реже используются, особенно если площадь большая.
- Меблировка и техника. Желательно, чтобы квартира была полностью меблирована и оборудована всей необходимой техникой. Начните хотя бы с базового набора мебели и обязательно имейте стиральную машину, что ускорит сдачу.
- Ремонт. Наличие хотя бы косметического ремонта обязательно. Чем качественнее ремонт, тем более удовлетворены будут клиенты, оставляя положительные отзывы о вашем жилье.
Как начать сдачу квартиры посуточно
Как только квартира и документы готовы, наступает этап привлечения клиентов. Это можно сделать тремя способами:
- Использование сервисов. Многочисленные онлайн-платформы предоставляют возможность размещения объявлений. Рекомендуется выбрать несколько популярных сервисов и активно управлять их объявлениями.
- Сотрудничество с риэлтором. Они могут помочь найти клиентов за определенное вознаграждение. Однако эффективность этого метода не всегда высока, и часто эффективнее воспользоваться онлайн-платформами.
- Сотрудничество с управляющим. Он может взять на себя все аспекты аренды, включая обслуживание клиентов, уборку и ремонт. Однако это потребует уплаты части дохода.
Явно наиболее выгодно сдавать квартиру посуточно с помощью управляющего, хотя это требует больше вложений времени и ресурсов.
Составляем договор
Для заключения соглашения о краткосрочной аренде при посуточной сдаче жилья, важно следовать определенным шагам:
- Подготовка договора. Составьте его в письменной форме. Государственная регистрация не требуется, а удостоверение у нотариуса не обязательно.
- Указание условий. Пропишите, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток с указанием точных дат и времени. Укажите также время выезда и предусмотрите возможность дополнительной оплаты за ранний или поздний выезд.
- Определение условий оплаты. Укажите условия оплаты в договоре. Обычно собственники предпочитают 100% предоплату. Укажите, если есть возможность оплаты частями, например, половина при въезде, половина позже. Также укажите условия возврата залога, если он предусмотрен.
- Составление в двух экземплярах. Соглашение составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Оба экземпляра должны быть подписаны всеми участниками сделки.
Важно соблюдать прозрачность и ясность условий в договоре, чтобы избежать недоразумений и конфликтов. Рекомендуется также включить ответственность сторон и другие важные аспекты для обеспечения честного и безопасного взаимодействия.
Легальность посуточной аренды
В соответствии с Гражданским кодексом, сдача квартиры в аренду на любой срок, включая посуточный съем, является законной. Главное условие - осуществлять эту деятельность в рамках закона, включая уплату налогов и заключение договоров, и не нарушать права соседей. Это относится как к сдаче жилых помещений, так и к нежилым объектам, таким как апартаменты. Отличие заключается в типе соглашения.
Важно отметить, что закон не запрещает сдавать посуточно чужие квартиры, при условии согласия собственника. Например, если жилье арендовано на длительный срок, его можно пересдать посуточно, но при условии согласия собственника, и это будет регулироваться договором субаренды или поднайма.
Налоговые аспекты
Сдача квартиры посуточно рассматривается как коммерческая деятельность, соответственно, подлежит налогообложению. В данном случае имеются три варианта: налог как физического лица (13%), индивидуального предпринимателя (6% с уплатой обязательных страховых и пенсионных взносов) или самозанятого (минимальная ставка 4% без указанных взносов). Самозанятость является наиболее выгодной, особенно при общем доходе до 2.4 миллиона рублей ежегодно. Этот статус подходит для тех, кто хочет официально сдавать квартиры посуточно, имея 1-2 помещения.
О выгоде
Важный аспект: стоит ли вообще заниматься краткосрочной арендой или лучше оставить квартиру в долгосрочной. Краткосрочный съем, при правильном подходе и постоянном поиске клиентов, обычно приносит вдвое больше прибыли. Однако, она требует серьезных трудозатрат, которые часто недооцениваются арендодателями. Таким образом, ответ на вопрос о выгодности сдачи квартиры посуточно является утвердительным, однако это требует значительных усилий.
Ситуация в различных городах
В других крупных городах ситуация схожа, однако в маленьких городах с населением до 200 тысяч человек краткосрочная аренда квартир чрезвычайно невыгодна. Просто невозможно найти достаточное количество клиентов, чтобы компенсировать затраты труда.
Выводы
Итак, если у вас есть свободное жилье и время, которое вы готовы посвятить получению дополнительного дохода, выгодно заниматься краткосрочной арендой, вместо передачи помещения в долгосрочную. Однако, если вы не готовы на такие трудовые затраты, логичным решением будет обратиться к профессиональному управляющему, потому что в этом случае общая выгода будет превышать доходы от долгосрочной сдачи.
Читайте также: