Сделки по продаже квартир, домов, коммерческих и других объектов, а также земельных участков, требуют ответственного подхода, нужно знать, как рассчитать рыночную стоимость квартиры, чтобы быть уверенным в том, сделка для вас будет проходить на максимально выгодных условиях.
Почему необходимо уметь правильно выполнять расчеты
Сфера недвижимости и проводимые на ней сделки наполнены различными нюансами и тонкостями, подводными камнями. Многие из них касаются такого момента, как оценка рыночной стоимости недвижимости, которую продавец всегда пытается завысить, а покупатель, наоборот, занизить. Вот почему необходимо уметь производить оценку самостоятельно с предельной точностью, чтобы быть уверенным в том, что покупка или продажа жилья для вас будет максимально выгодной.
Что понимают под рыночной стоимостью, из каких факторов она формируется
Оценка рыночной стоимости квартиры это определение той цены, которая является актуальной на текущий момент, соотносясь с другими предложениями по рынку, позволяя покупать или продавать объекты, квартиры и дома на рыночных условиях и максимально быстро.
Цена определяется действующим спросом и предложением, выступая совокупностью факторов, основными из которых являются несколько составляющих:
- год постройки дома, проект и материалы;
- характеристики жилья: этаж, количество комнат и планировка, ремонт вид из окон;
- район, его расположение и имеющаяся инфраструктура, престижность, транспорт;
- общие экономические условия, показатели инфляции, доступность ипотечного кредитования и прочее.
Также необходимо знать, как рассчитать рыночную стоимость квартиры, зная кадастровую. Здесь необходимо учитывать, что кадастровая стоимость зачастую отличается от рыночной, однако она может выступать базовой, служа ориентиром для определения рыночной цены. Особенно актуальным данный момент будет для тех районов, где общие объемы сделок невелики, что не дает возможность воспользоваться статистическими данными и видеть объективную картинку.
Роль местоположения, анализ и оценка инфраструктуры, их влияние на стоимость
Одним из ключевых моментов, от которого зависит оценка рыночной стоимости недвижимости, является местоположения. Для 2 квартир с одинаковыми планировками и домами, но находящимися в разных по престижности районах города, цена может отличаться на 50%, а иногда и более. Оценка местоположения должна учитывать ряд факторов, это различные социальные объекты, садики, школы, спортивные залы, супермаркеты, поликлиники и прочее. Не менее важна экология, наличие зеленых парков и скверов, площадок для активного отдыха или прогулок на природе, чистота воздуха, отсутствие промышленных предприятий с вредными выбросами. Также необходима хорошая транспортная инфраструктура, дороги с невысокой загруженностью, развитым общественным транспортом, что позволит не тратить на дорогу к месту учебы или работы по несколько часов в день.
Параметры домов и квартир
Дома должны быть построены по максимально комфортным проектам, из качественных и долговечных материалов, с хорошими показателями звуковой и тепловой изоляции. Это современные технологии с монолитным строительством, а также и ряд зданий старой постройки, например «сталинки», прошедшие реконструкцию. На стоимость апартаментов влияют десятки факторов, каждый из которых должен быть учтен при оценке:
- этаж;
- насколько удобен подъезд, ширина лестниц, наличие пассажирского и грузового лифта;
- общая площадь квартиры, а также жилая;
- количество комнат, планировка, наличие или отсутствие проходных помещений;
- площади кузни и санузла;
- балкон или лоджия их размер, открывающийся с них вид на окрестности;
- выполненный ремонт или его необходимость, применяемые отделочные материалы, состояние труб и иных инженерных коммуникаций.
В обычных домах первые и последние этажи стоят дешевле средних, что связано с вопросами безопасности и рядом других очевидных моментов. Для новостроек такой проблемы нет. На первых этажах здесь почти всегда располагаются коммерческие объектов, а последние это пентхаусы, повышенного комфорта, иногда в несколько этажей и собственными бассейнами на крыше.
Юридическая чистота
Несомненно, что юридическая чистота объектов недвижимости не только играет роль в оценке их стоимости, но и влияет на саму возможность проведения сделки. На квартиры и дома могут быть наложены различные обременения, например, банковские залоги, арест по судебным решениям, либо рассматриваемым судебным спорам и искам.
При проведении сделок нужно не только оценивать жилье с точки зрения привлекательности ее цены, но и проверять множество моментов, касающихся оплаты коммунальных платежей, возможных проблем с алиментами, банками или другими вопросами у владельцев, что может впоследствии привести к возможности оспаривания или даже отмены сделки в суде. Для новостроек, объектов которые еще не введены в эксплуатацию, нужно оценивать самого застройщика, его взаимоотношения с дольщиками, ответственность и репутацию, анализировать составляемые договоры, все их пункты. Лучше всего если юридическая проверка будет осуществляться профильными специалистами, имеющими необходимый опыт, знающими все детали, требования законодательства, возможные уловки, на которые идут недобросовестные застройщики с продавцами.
Применение онлайн-калькуляторов и других сервисов в интернете для расчета стоимости недвижимости
Правильно рассчитать рыночную стоимость квартиры поможет онлайн-калькулятор. Есть ряд сервисов, с помощью которых можно рассчитать рыночную стоимость квартиры бесплатно и предельно точно. Они могут работать на веб-сайтах, а также через приложения для мобильных платформ. Такие калькуляторы создаются наиболее опытными программистами, риелторами, которые готовят алгоритм расчета. Максимально удобны и понятный пользовательский интерфейс, множество параметров, настроек, которые может делать пользователей. После этого выдается итоговый расчет с высокой степенью детализации. Нередко такие онлайн-калькуляторы интегрированы с сайтами агентств, используют их собственную статистическую базу по продажам квартир, домов для определенного города или региона. После расчета могут выдаваться подходящие по стоимости предложения, а также предоставляться дополнительные профессиональные консультации от риелторов.
Поиск и анализ объявлений
Наиболее простым способом оценки объектов недвижимости будет мониторинг объявлений с предложениями по продажам квартир или домов в определенном городе, районе. С интернетом и современными сайтами агентств недвижимости сделать это несложно. Многие из них имеют интерактивные карты, где можно выбирать в визуальном режиме не только городские районы, но даже и улицы, кварталы, отдельные дома, сов семи выставленными в них на продажу объектами, их ценой. Метод хорошо работает для крупных городов, где всегда есть большое количество предложений для анализа. Если данных мало, то необходимо учитывать, что выставленная цена почти всегда немного завышена, учитывает возможный торг.
Обращение к профессиональным оценщикам
Самым надежным решением будет обращение в профильные компании, где работают наиболее профессиональные, опытные специалисты, есть доступ к данным по статистике продаж, базам для юридических проверок, наработанные методики анализа всех, даже неочевидных факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры. Подобные услуги являются платными, однако обычно окупают себя за счет снижения рисков, уверенности в чистоте объекта, исключения вероятности оспаривания сделки в будущем.
Что необходимо знать про оценку стоимости долей
В ряде случаев необходимо знать, как рассчитать рыночную стоимость доли в квартире, для чего существует ряд собственных аспектов, правил и нюансов, отличающихся от методов общей оценки цены жилья. К указанным выше характеристикам добавляется ряд дополнительных:
- размер приобретаемой доли;
- другие собственности, их количество, а также и личностные характеристики;
- имеющиеся дополнительные ограничения.
Стоимость доли не может высчитываться как простой процент от цены квартиры, так как почти всегда она ниже ее ввиду дополнительных рисков, неудобств, которые получает будущий владелец, необходимость налаживать взаимоотношения с другими собственниками.
Итоги
Стоимость квартир и домов, как и других объектов недвижимости, является сложным показателем, определять который необходимо с учетом множества параметров. Нужно подходить к делу обстоятельно, анализируя множество факторов, учитывая данные выше рекомендации. Либо же есть простое решение, обратиться к профессиональным оценщикам, которые выдадут абсолютно точный результат, но возьмут за свои услуги оплату.
Читайте также: