Имущество, изъятое у разорившейся компании, находившееся у банка в залоге, часто распродается на аукционе. Приобрести можно и недвижимость. Преимущество такой покупки в том, что часто стоимость такой квартиры ниже рыночной. Кажется, будто это выгодная сделка. Однако в этом вопросе есть множество нюансов. Покупка квартиры с торгов несет риски для покупателя. И с ними нужно ознакомиться заранее, чтобы обезопасить себя и свои финансы.
Особенности проведения аукциона
Поучаствовать в торгах может как физическое лицо, так и юридическое. Необходимо лишь наличие электронной цифровой подписи. Она представляет собой аналог стандартного рукописного варианта. Ее наличие на документе придает ему юридическую силу.
Торги проводятся в электронном формате в назначенную дату. Участнику необходимо войти в личный кабинет на площадке. В специальном окне указывается собственная цена объекта, то есть, сколько гражданин готов заплатить за имущество. Если ставка выиграла, на электронную почту участника приходит соответствующее уведомление. Затем необходимо провести оплату покупки. Деньги вносятся на специальный счет в указанные в документах к торгам сроки. Как правило, нужно перечислить финансы не позднее 3 недель с даты аукциона. В завершение согласовывается дата, когда будет подписан договор купли-продажи. Останется только зарегистрировать новое право собственности в Росреестре.
Покупка квартиры с торгов: какие риски
На первый взгляд подобная сделка кажется выгодной и простой. Однако существуют несколько подводных камней, которые могут добавить покупателю много проблем. Наиболее распространены шесть сценариев. Ситуация может развиваться по одному из них, или наблюдается сразу несколько в одном.
Главные проблемы покупки квартиры на торгах:
- Потеря финансов из-за непонимания процесса торгов.
- Необходимость выполнения капремонта.
- Стоимость недвижимости соответствует рыночным показателям.
- Отсутствие возможности перепродать объект.
- Недобросовестный организатор.
- Сложности с возвращением обеспечительных платежей.
Чтобы определиться, стоит ли участвовать в процедуре и обезопасить себя, необходимо рассмотреть каждую проблему подробнее.
Потеря финансов из-за незнания нюансов аукциона
Особенность покупки квартир с торгов в том, что процедура проводится на специальных площадках, где находится много перекупов. Они знают реальную цену объекта, быстро определяют ликвидность. Новичку достаточно сложно разобраться в этом вопросе быстро. В результате из-за незнания он платит слишком много.
Дополнительно проблемы возникают, если участник не понимает нюансов процедуры. Это может спровоцировать ситуацию, при которой сделку признают недействительной.
В результате можно выделить следующие риски, связанные с торгами:
- Попытки перебить стоимость, назначенную перекупщиками, приводят к высокой переплате за объект.
- Признание приобретения недвижимости недействительной, что в результате спровоцирует длительный процесс восстановления покупателем своих прав и интересов.
Подводные камни покупки квартиры с торгов: необходимость капительного ремонта
Гражданин, чье имущество готовятся выставить на торгах, не будет заботиться о проведении ремонта в жилище. Поэтому состояние недвижимости может оказаться довольно запущенным. Наличие плесени в ванной, присутствие тараканов, плохая проводка и прочие проблемы, для решения которых требуется много сил, времени и финансов.
Некоторые считают, что приобретая объект дешевле, оставшиеся деньги можно просто вложить в ремонт. В результате все равно получается выгодная покупка. Однако на практике подобное случается редко. При капитальном ремонте требуются значительные вложения. И траты будут только расти.
Стоимость недвижимости соответствует рыночным показателям
Подобное происходит, когда в торгах участвует недвижимость, расположенная в элитном ЖК, либо возведенная в недавнем времени. В результате сделка теряет смысл. Выгода для участника аукциона нет. Он приобретает имущество за ту же стоимость, что и при обычной сделке, обратившись напрямую к застройщику. В этом случае легче приобрести недвижимость напрямую, привычным способом, без аукциона.
Риски покупки квартиры с торгов по банкротству: невозможность перепродажи
После приобретения могут обнаружиться различные неприятные моменты, которые не позволят продать объект повторно. К таким относится большое количество собственников, постоянная смена владельцев в короткие сроки. Дополнительно, препятствием для перепродажи становятся следующие ситуации:
- Жилье использовалось для различных криминальных целей.
- Проблемные соседи. Это могут быть люди с алкогольной, наркотической зависимостью.
Многие опасаются рисков, связанных с покупкой квартиры, купленной с торгов. В результате покупатели неохотно выбирают этот вариант, что затягивает продажи. Если планируется перепродать объект или сдать его в аренду, то следует предусмотреть, будет ли подобная возможность с выбранной недвижимостью.
Недобросовестная организация
Некоторые организаторы со своими интересами просто не допускают до аукциона некоторых участников. Они прилагают усилия, чтобы конкретный объект на выгодных условиях достался определенному покупателю. Дополнительная проблема в том, что даже ФАС может не решить ситуацию.
Также в некоторых случаях происходит сотрудничество площадки с организатором. Некоторые сайты предлагают возможность посмотреть историю продаж. Это позволяет убедиться, кому организатор отдает лоты и не состоит ли список из одних и тех же участников. При обнаружении подобного факта рекомендуется сразу отказаться от участия в аукционе.
Сложности с возвратом обеспечительных платежей
Такие платежи предоставляются в качестве задатка. Они гарантируют, что покупатель выполнит оговоренные условия. И во многих случаях возвращение этой суммы сопровождается судебными разбирательствами. В результате гражданин получает деньги обратно только после принудительного изъятия у второй стороны. Необходимо понимать, что такой процесс не будет завершен быстро.
Сложность в том, что при использовании обеспечительного платежа в данном случае нельзя прибегать к закону о защите прав потребителей. Основанием для подачи иска становится то, что ответчик незаконно использует чужие средства. В результате случаи, когда площадка получает серьезное наказание за не возврат денег, довольно редки.
Дополнительные риски
Существует еще несколько проблем, которые наиболее часто встречаются на практике. Среди них:
- В недвижимости прописаны несовершеннолетние. Права детей находятся под особой защитой. Поэтому выписывать таких граждан придется в судебном порядке.
- Наличие обременения у имущества. Благодаря процедуре банкротства, подобных случаев становится меньше. Но полностью проблема не исчезла. К тому же в некоторых ситуациях исполнительные листы и приказы суда поступают к приставам с опозданием. Это задерживает процедуру. Приходится возбуждать дело о взыскании.
Стоит отметить, что наличие обременения доставляет неудобства, но решается вполне легко. Достаточно посетить нужное отделение ФССП. Сотрудникам передают решение суда, подтверждающее реализацию процедуры банкротства в отношении конкретного лица. Также можно обратиться за помощью к арбитражному управляющему.
Как сократить вероятность рисков
Чтобы уменьшить вероятность возникновения проблем при приобретении недвижимости через торги, достаточно соблюдать несколько правил:
- Если гражданин является новичком в вопросе аукциона, то от участия стоит отказаться. Также можно прибегнуть к помощи юриста. Дополнительно следует заранее рассмотреть, каковы расходы и потенциальная выгода при приобретении жилья подобным способом.
- Следует учитывать состояние квартиры и ее цену. В некоторых случаях требуется настолько значительный капитальный ремонт, что выгоды от подобной инвестиции не будет. В результате лучше приобрести объект не на торгах, но в хорошем состоянии.
- Необходимо понимать, что ликвидная недвижимость на аукционе не должна рассматриваться как выгодное приобретение. На торгах не стоит покупать элитное жилье, квартиры в новых ЖК. Подобные объекты лучше приобретать через стандартную сделку, обратившись к застройщикам или риэлторам.
- При возможности рекомендуется проверить недвижимость перед приобретением. Изучают не только историю самого жилья, но и инфраструктуру, соседей. Дополнительно стоит обратить внимание, как часто объект менял владельцев.
- Не стоит участвовать в аукционе, если есть подозрения, что организатор находится в сговоре с площадкой, другими участниками процесса. В противном случае, торги будут проходить в пользу тех, с кем есть договоренность заранее.
Необходимо понимать, что полностью исключить ситуацию, при которой обеспечительные платежи не будут возвращены, нельзя. Единственный вариант — обратиться в суд. Но придется потратить время на разбирательства, сбор доказательств и прочее.
Ситуация с наличием прописанных несовершеннолетних или обременений не вызывает серьезных сложностей. Но для решения ее потребуется потратить время на суды, отправку исполнительного листа в ФСПП.
Заключение
Приобретение недвижимости через торги кажется выгодной сделкой. Но она может сопровождаться рядом рисков, которые могут значительно усложнить ситуацию. Поэтому рекомендуется тщательно подходить к аукциону и максимально подготовиться к процессу.
Читайте также: