При приобретении недвижимости стороны заключают специальный договор. Они ставят свои подписи на бумаге в знак согласия на обговоренные и прописанные условия сделки. Все участники процесса берут на себя определенные обязательства. Но в некоторых случаях один из граждан решает, что допустил ошибку. Возникает необходимость прекращения заключенной договоренности. Судебная практика расторжения договора купли-продажи недвижимости достаточно обширна. Подобные споры возникают регулярно. И в этом вопросе есть несколько важных особенностей.
Расторжение договора купли-продажи жилья и признание его недействительным: разница
Важно понимать различия между указанными понятиями. Чтобы их увидеть, достаточно разобраться, что означает каждая из процедур:
- При расторжении договор признается существующим. То есть бумага есть, она работает, но на определенном этапе в силу некоторых причин прекращает свое действие. Процесс помогает сторонам в конкретный момент освободиться от своих обязательств, прописанных в документе.
- Признание соглашения недействительным указывает, что он изначально не должен быть оформляться. Документ не имеет юридической силы. Например, если при заключении бумаги одна из сторон была недееспособной, находилась под действием алкоголя, наркотических веществ. Гражданин не мог полностью отвечать за свои действия, принимать осознанные решения.
Особенности расторжения договора
Существуют следующие варианты проведения процедуры:
- На основании соглашения сторон. После подписания бумаг оба участника сделки решили ее отменить. Они не передают документы на оформление новой регистрации. Если у сторон нет претензии друг к другу, они могут расторгнуть ДКП.
- По инициативе одного из участников. Тогда основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости станет невыполнение условий документа второй стороной. Однако, решать данный вопрос будет суд. Необходимо доказать факт нарушения прав другого гражданина, не исполнения своих обязанностей.
Участники процесса могут договориться и предусмотреть, прописав это на бумаге, период, в который кто-то может передумать. На это отводится несколько дней после заключения ДКП. Не должно быть никаких штрафных санкций.
Расторжение договора по соглашению сторон
Если все участники согласны прекратить действие документа, то не важно, по какой причине это происходит. Продавец и покупатель могут самостоятельно договориться, обсудить данный вопрос. Для расторжения требуется составление отдельного соглашения. В нем прописывается следующая информация:
- Особенности осуществления возврата денег.
- Порядок возврата бумаг из Росреестра, если они уже были переданы в учреждение.
Оформляя соглашение необходимо о законодательной базе. Согласно ей, должны соблюдаться все условия, что и при заключении ДКП. Если в момент приобретения недвижимости присутствовал нотариус, то он должен быть и в момент заключения нового документы.
Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости позволит лучше разобраться, как именно должна выглядеть такая бумага.
Расторжение по требования одной из сторон
В некоторых случаях гражданин не выполняет прописанные в документе обязанности, либо нарушает общее законодательство. Основания должны быть весомыми. Доказывать их серьезность придется через суд. Причины расторжения договора купли-продажи квартиры покупателем могут быть следующие:
- Продавец отказывается выписаться из объекта. Жилплощадь не освобождается прошлым собственником, не передается новому.
- Были скрыты данные о значительных недостатках имущества. К таким относится наличие крупных трещин, скрытых за косметической отделкой, которые достаточно сложно устранить.
- Не предоставление информации о праве проживать в объекте у лиц, зарегистрированные в ней, но не участвовавшие в приватизации.
- Продавец открыл дело о банкротстве. Высок риск, что один из кредиторов поддат иск о признании сделки недействительной.
- У бывшего собственника нет права на это имущество. Такое происходит, если он уже ранее продал другому лицу недвижимость или подарил ее.
Отмечалось, что инициировать расторжение ДКП может и продавец. Основанием часто является отсутствие оплаты со стороны покупателя, его попытки затянуть процесс передачи финансов.
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд
В некоторых ситуациях вопрос приходится решать в суде. Этапы процедуры следующие:
- Оформление письменной претензии, отправка ее нарушителю.
- Подача судебного иска.
- Участие в заседании суда.
- Получение решения судьи.
На каждом этапе необходимо соблюдать ряд требований, чтобы повысить шансы на исход дела в пользу истца.
Подготовка претензии
В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд необходимо сначала попытаться урегулировать вопрос мирным путем. Это обязательное условие. Претензия содержит следующую информацию:
- Данные получателя, его ФИО, адрес проживания и прочее.
- Суть претензии. Необходимо отметить, чем недоволен гражданин, что именно он хочет от второй стороны.
- Срок, за который требования должны быть исполнены. Это должны быть разумные временные рамки.
- Заявление, что в случае игнорирования данной претензии, на него будет подан судебный иск.
- Дата составления документа и подпись.
В суд можно обратиться, только если получатель отказался исполнять требования или вовсе их проигнорировал. При отсутствии в претензии конкретных временных рамок, на ответ у получателя будет 30 дней. Только через этот срок можно идти в судебную инстанцию.
Подготовка иска
Важно правильно составить заявление. В нем также отражается претензия истца. Особенности следующие:
- При скрытии продавцом серьезных дефектов, покупателю следует сначала обратиться к оценщику. Он позволит определить, какая сумма требуется, чтобы устранить неполадки.
- Если бывший владелец не торопиться покидать имущество, обязательно указывается дата, когда именно он должен был это сделать.
- Когда покупатель отказывается оплачивать приобретенный объект, потребуется предоставить данные обо всех платежах, которые от него поступали, а также о размере его долга.
Важным условием расторжения договора купли-продажи недвижимости является наличие веских оснований для этого, и их доказательство. Поэтому предоставляют все документы, которые могут подтвердить факт нарушения. Необходимо приложить к иску копии ДКП. В ходе заседания судья может запросить подлинники бумаг. Дополнительно можно потребовать вернуть потраченные на покупку деньги полностью.
Участие в заседании
Истец может лично выступать в суде или оставить эту роль адвокату, с которым предварительно заключает соответствующий договор. Дополнительно потребуется доверенность, заверенная у нотариуса, в которой прописаны все полномочия специалиста.
На заседаниях необходимо доказать, что вторая сторона нарушает обязанности, указанные в договоре. Сложности могут возникнуть, когда требуется подтвердить, что продавец скрыл наличие дефектов. Судья может назначить повторную экспертизу в данном случае.
Все расходы, связанные с обращением в суд, оплачиваются стороной, которая проиграет дело.
Решение судьи
По подобным делам проводится минимум 2 заседания. На первом из них судья вникает в суть вопроса, выясняет, есть ли возможность у сторон договориться. На следующей встрече приступают к детальному разбирательству, ознакомлению с доказательствами нарушений. Если назначаются дополнительные экспертизы, это затягивает процесс. Он может продлиться год.
В завершении выносится решение судьей. Оно может удовлетворить иск потерпевшего или же оставить все без изменений. Данные об этом направляются в Росреестр. Именно так происходит регистрация расторжения договора купли-продажи недвижимости. После этого переоформить права у сторон на данный объект не получится.
Когда документы находятся в Росреестре: возможно ли аннулировать
На законодательном уровне это не запрещается. Но в данной ситуации есть некоторые нюансы:
- При регистрации нового собственника Росреестром считается, что сделка заключена.
- Если информация о покупателе внесена в ЕГРН, объект оплачен в полном объеме, это становится свидетельством исполнения заключенного договора.
На вероятность аннулирования влияет этап, на котором находится процесс купли-продажи. Если документы только отправили на регистрацию, необходимо просто отозвать заявку. Расторгать ничего не нужно. Будет считаться, что соглашение просто не исполнено. Если регистрация уже пройдена действовать необходимо иначе. Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости могут быть следующими:
- При незавершенном расчете, участникам достаточно составить специальное соглашение, направив один из экземпляров в Росреестр. Договор прекращает свое существование по обоюдному согласию.
- Полное завершение расчета свидетельствует об исполнении ДКП. Можно повторно провести сделку, поменяв прошлых участников местами. Но понадобится заново оплачивать все расходы. Сделать это можно только через определенный срок, а не сразу. Владелец должен оставаться собственником приобретенного объекта определенное количество времени по закону.
Если договор ипотечный
Расторжение такой сделки возможно при условии соблюдения определенных условий:
- Если договор не успел пройти процедуру регистрации, то нет и обременения. Можно расторгнуть его по согласию сторон.
- Когда кредитная организация уже перечислила нужную сумму покупателю, их необходимо вернуть. Затем можно приступать к расторжению.
Срок для расторжения договора купли-продажи недвижимости
Как быстро будет расторгнут документ, зависит от выбранного метода проведения процедуры. Если процесс проходит по взаимному согласию участников, то нужно время на оформление соглашения, и в некоторых случаях перерегистрации права собственности. В общем уходит до 4 недель.
Когда действуют через суд, то срок увеличивается. Он составляет от нескольких месяцев до года, в зависимости от сложности дела. Одна из сторон может подать апелляцию для обжалования решения, что также увеличивает длительность процесса.
Заключение
Закон не запрещает расторгать ДКП. Но должны соблюдаться определенные правила. Прекратить существование документ может, если обе стороны хотят этого и пришли к соглашению. Когда один из участников считает, что его права нарушены, не исполняются оговоренные обязательства, то ему придется действовать через суд. Стоит подготовиться к тому, что процедура расторжения может оказаться длительной и выматывающей.
Читайте также: